即市新聞
17/11/2015 15:22
《神州樓市－程澐》房地產業舉足輕重，全國市場仍在調整
《神州樓市》上周，中央高層集中關注房地產業，直指化解庫存、帶動住房消費等核心問題
。房地產業既有自身的困境，也再次成為拖累經濟增長的重要因素。同時，中央指出要加快戶籍
制度改革，這將一
定程度為未來的住房消費創造新的需求活力。１１月過半，各地住宅市場成交
整體逐步走高。然而，全國商品房銷售增速略有回落，房地產市場依然處於調整通道。
＊房地產業舉足輕重，化解庫存帶動消費＊
上周，習李先後在重要會議中談及房地產業相關問題，這是最高層政府鮮有的對房地產業的
直接表態。這一方面由於房地產市場自身存在嚴峻的庫存問題，另一方面則是房地產開發投資增
速持續下滑已經成為拖累經濟增長的重要因素。對此，國家主席習近平１０日在中央財經領導小
組會議指出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。國務院總理李克強１１日在國務院常
務會議確定，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。根據國家統計局數據，１０月末全國
商品房待售面積以及住宅待售面積均再度攀升，且達到歷史峰值。可見，雖然本輪市場回暖使得
部分一二線城市的市場庫存有所回落，但全國範圍來看，化解庫存依然刻不容緩，需要從促成交
、緩供應、調結構等方面多管齊下。
同時值得關注的是，習李還指出要加快戶籍制度改革，從而帶動住房消費，並且加快提高戶
籍人口的城鎮化率。從１９９８年住房制度改革至今，城鎮戶籍人口基本住房需求已經得到較大
滿足，目前已逐步進入居住條件改善階段。而外來的非戶籍人口的住房需求持續增長，且目前我
國流動人口數量可觀。根據《中國流動人口發展報告２０１５》顯示，２０１４年年末我國流動
人口達到２﹒５３億人，且半數以上流動人口有今後在現居住地長期居留的意願。雖然流動人口
中農民工比重較高，整體購買力有限，但流動人口基數較大且長期居留意願增強。隨著戶籍制度
的改革，如果能讓流動人口更大程度地享受到相應的公共服務，真正融入就業所在地，勢必將會
對當地房地產市場帶來新的需求活力。
＊各地成交逐步走高，全國市場仍在調整＊
１１月過半，各地住宅市場成交整體逐步走高。中原監測的４０個城市數據顯示，１１月上
半月新建住宅成交面積同比上升８％，一線及二線城市分別上升１１％、１５％，但三四線城市
下降２０％。二手住宅市場也表現積極，中原監測的２１個城市數據顯示，上周二手住宅成交面
積環比上升６％，較１０月第二周上升４％。從目前走勢來看，１１月重點城市新房成交水準將
超過去年同期的翹尾行情。
然而，全國商品房銷售增速略有回落。國家統計局數據顯示，１－１０月份商品房銷售面積
、金額分別同比增長７﹒２％、１４﹒９％，增速比１－９月份回落０﹒３個百分點、０﹒４個
百分點。這是今年３月商品房銷售增速觸底反彈以來，首次出現增速回落。同時，房地產開發投
資增速進一步回落，房屋新開工面積降幅擴大，土地購置面積低位徘徊，房地產市場依然處於調
整通道。
上周，北京土地市場高溫延續。北京朝陽區、通州區、平谷區各成交一宗含住用地，合計成
交總額達到７１﹒９８億元，溢價率最高達到９４％，購地房企包括保利、首開、陽光城等。最
近三個月，北京單月含住用地成交總額均超過１５０億元。北京住宅成交表現良好成為土地市場
高潮迭起的關鍵原因。今年以來，北京商品住宅、二手住宅成交面積較去年同期分別上升４０％
、９６％。然而，一線城市土地市場的昌旺表現依然難掩全國大部分地區的頹靡態勢。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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