花旗看天下 - 張敏華 2015年12月15日
房產信託基金穩健之選
2015年12月15日
油價急跌，加上聯儲局或即將加息，令股市波動性增加。量度美股波動性的VIX指數由12月1日的14.7急升至上周五的24.4。而昨日香港恒生指數和國企指數，相對強弱指數(RSI)都已經跌穿30水平，出現超賣情況，技術上，恒指或於8月份和9月份的低位，即20868點和20346點有支持。
展望後市，在聯儲局即將踏入加息周期之際，市場或會維持波動，所以投資者或可留意抗跌力或較大的房地產投資信託基金。例如，過去6個月，恒指跌幅達20%，但同期領展房產基金(823) 則錄得3.9%正回報，是表現最好的恒指成份股。另外，置富產業信託(778) 亦則錄得0.7%正回報。
由於投資者買入房產信託基金一般旨在 收息，同時信託基金的派息暫時仍然相對穩定，故此今年港股波動之際，房地產信託基金表現較為穩健。在收租股當中，我們對投資較多於香港零售必需品項目的房地產信託基金持較正面觀點，主要由於三大因素︰第一，香港零售必需品行業或維持穩健帶動租金收入增長；第二，資產提升及收購或帶動物業收入淨額；第三，每單位派息或維持穩健。
必需品銷售跑贏大市
租金方面，雖然訪港的內地旅客數目下降，令本港零售業吹淡風，但我們認為，零售必需品行業如食品飲料、超市和餐飲業表現或繼續優於整體香港零售及奢侈品銷售。數據顯示，今年首9個月，整體零售銷售下跌3%，當中，奢侈品銷售大幅下跌15%。但屬於必須消費行業的超級市場銷售升1%，以及整體食肆營業額亦升4%，零售食品和煙酒方面的銷售則上升7%。我們預期，針對零售必需品的房地產投資信託基金或未必受到高檔零售業蕭條的影響，旗下的商場租戶銷售有機會錄得正增長，續租時租金仍有上升空間。
資產方面，大部份房地產信託基金今年保持提升資產質素，或有助提高物業客流量和租戶銷售，創造租金向上調整的空間，配合收購物業和商場，有機會刺激物業收入淨額增長。例如，置富產業信託今年已收購麗港城商場，而越秀房產信託基金亦收購上海宏嘉大廈。派息方面，投資較多於香港零售必需品項目的房地產投資信託基金，已公佈的2015年首9個月的每單位派息符合或勝預期。我們預測2016年香港上市的房地產投資信託基金的每單位派息，或為4.5%至7.7%，2017年及2018年的每單位派息有望進一步增長。
花旗銀行環球個人銀行服務
投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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