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2016年1月29日 星期五

施永青 am730C觀點 2016年1月29日

施永青 am730C觀點 2016年1月29日


C觀點 - 施永青
深圳樓價升過分了嗎?
2016年01月29日



據國家統計局公布約70個主要城市的樓價數據,整體樓價在連續15個月按年下跌後,去年12月首次按年回升。其中,深圳遙遙領先,按年升了47.5%,遠超過上海的18.2%,北京的10.4%,與廣州的9.2%。

深圳樓價

升得比其他城市多,有它的合理性;但升幅有這麼大的差距,就顯得有點不合理。不合理的部分,市場會找機會調整。

 
深圳的樓價之所以比其他城市升得多,原因有以下幾個方面:

(一)深圳是一個移民城市,成員來自全國各地,沒有地方保護主義。深圳的年輕人比較多,而且都是來拼搏的;所以,深圳的創業精神很高。有很多一流的大企業,都是在深圳起家的,如騰訊、華為、萬科、順豐等,都能對深圳的經濟作出很大的貢獻。

(二)深圳市政府,以內地的標準計,算是相對追得上時代,管治能力勝過很多內地城市,唯上海堪與它相比。

(三)深圳在經濟轉型方面做得相對成功,已不用再依靠低質素的勞工密集的工業,無論是服務業,還是各式各樣的高端科技行業,都已在深圳遍地開花,前景非常亮麗。

 
(四)深圳人口增長得很快,常住人口已過一千萬,連流動人口已過二千萬。「去深圳發展有前途」的說法,已在全國廣泛流傳,所以深圳人口增加的勢頭還未有完結。有人來就需要住屋,所以深圳有很強的剛性需求。

(五)有傳言深圳會升格為直轄市,升格後可直接獲得中央在政策上的照顧,經濟會發展得更快。人們期望,單是直轄市的地位,已可以產生品牌效應,令當地的樓價變得更值錢。如是導致更多的資金流入深圳的房地產市場,令升勢可以自我完成。加上國家在貨幣政策變得愈來愈寬鬆,更加助長了深圳樓價的升勢。

然而,單是這些原因就足以令深圳的樓價升近五成嗎?就足以比上海升多一倍半,比北京升多兩倍半,比廣州升多三倍半嗎?這樣的勢頭還可以持續多久?

 
深圳去年GDP的增長估計有8.8%左右,樓價的升幅最好與GDP增長同步,所以升10%左右應是十分合理的;即使加上一些未來的有利因素可以提前在樓價上反映,那最多也只是升25%左右吧。現在升了47.5%,多出的部分可能都是投機因素造成。

深圳的限購令依然有效,但社會上經常可以聽聞身份轉借的報價。有人更將深圳的房產打包成信託產品分拆出售,連原先沒有條件單獨購房的人的資金也吸引過來。由於去年在房地產市場賺到錢的人很多,投機者就像吸了鴉片煙一樣如癡如醉,漸漸失去了理性。

 
不過,客觀形勢正在轉變;人民幣匯價在離岸市場受壓,可能改變國家的貨幣政策。投機性的資金一旦退潮,深圳樓價的升勢就會見頂。屆時樓價的回落速度亦會很快。小業主要作好心理準備。

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