C觀點 - 施永青
深圳樓價升過分了嗎？
2016年01月29日
據國家統計局公布約70個主要城市的樓價數據，整體樓價在連續15個月按年下跌後，去年12月首次按年回升。其中，深圳遙遙領先，按年升了47.5%，遠超過上海的18.2%，北京的10.4%，與廣州的9.2%。
深圳樓價
升得比其他城市多，有它的合理性；但升幅有這麼大的差距，就顯得有點不合理。不合理的部分，市場會找機會調整。
深圳的樓價之所以比其他城市升得多，原因有以下幾個方面：
(一)深圳是一個移民城市，成員來自全國各地，沒有地方保護主義。深圳的年輕人比較多，而且都是來拼搏的；所以，深圳的創業精神很高。有很多一流的大企業，都是在深圳起家的，如騰訊、華為、萬科、順豐等，都能對深圳的經濟作出很大的貢獻。
(二)深圳市政府，以內地的標準計，算是相對追得上時代，管治能力勝過很多內地城市，唯上海堪與它相比。
(三)深圳在經濟轉型方面做得相對成功，已不用再依靠低質素的勞工密集的工業，無論是服務業，還是各式各樣的高端科技行業，都已在深圳遍地開花，前景非常亮麗。
(四)深圳人口增長得很快，常住人口已過一千萬，連流動人口已過二千萬。「去深圳發展有前途」的說法，已在全國廣泛流傳，所以深圳人口增加的勢頭還未有完結。有人來就需要住屋，所以深圳有很強的剛性需求。
(五)有傳言深圳會升格為直轄市，升格後可直接獲得中央在政策上的照顧，經濟會發展得更快。人們期望，單是直轄市的地位，已可以產生品牌效應，令當地的樓價變得更值錢。如是導致更多的資金流入深圳的房地產市場，令升勢可以自我完成。加上國家在貨幣政策變得愈來愈寬鬆，更加助長了深圳樓價的升勢。
然而，單是這些原因就足以令深圳的樓價升近五成嗎？就足以比上海升多一倍半，比北京升多兩倍半，比廣州升多三倍半嗎？這樣的勢頭還可以持續多久？
深圳去年GDP的增長估計有8.8%左右，樓價的升幅最好與GDP增長同步，所以升10%左右應是十分合理的；即使加上一些未來的有利因素可以提前在樓價上反映，那最多也只是升25%左右吧。現在升了47.5%，多出的部分可能都是投機因素造成。
深圳的限購令依然有效，但社會上經常可以聽聞身份轉借的報價。有人更將深圳的房產打包成信託產品分拆出售，連原先沒有條件單獨購房的人的資金也吸引過來。由於去年在房地產市場賺到錢的人很多，投機者就像吸了鴉片煙一樣如癡如醉，漸漸失去了理性。
不過，客觀形勢正在轉變；人民幣匯價在離岸市場受壓，可能改變國家的貨幣政策。投機性的資金一旦退潮，深圳樓價的升勢就會見頂。屆時樓價的回落速度亦會很快。小業主要作好心理準備。
回首頁
施永青 am730C觀點 舊文
來源 source: http://www.am730.com.hk
