大棋局：
2017樓市頭痕？（完）
■薄扶林花園係一個地契年限到期嘅前例。 資料圖 
香港現時嘅資產價格係基於一國兩制，如果唔係一國兩制，條數就唔係咁計。
薄扶林花園係另一個地契年限到期嘅前例，2006年到期，最終
只須交地租，毋須補地價，續期50年至2056年。於是有一種睇法認為，地契2047年到期嘅住宅，往後亦只須交地租，唔使補地價就搞掂。
談薄扶林花園事例前，要先明白乜嘢係可續期政府租契（renewable Government lease）。有啲樓有可續期權，有啲冇，薄扶林花園屬於後者。有續期權嘅樓主要有四隻，常見如1898年批租75年，可續期24年。灣仔嘉薈軒撻地期限去到2862年，起嘉薈軒時重批至2054年，但最爽係有續期權續到2862年。
有啲樓因批地條件（conditions of grant）或其他問題而冇寫續期權，舊樓如西半山雍景台，半新樓如渣甸山名門。冇續期權嘅樓，如2047年之前到期，正路會同薄扶林花園一樣再批50年然後交地租。根據《基本法》第123條，1997年後啲地到期點批係香港政府自己搞，所以2047年前正路冇問題，但2047年後有不確定性。
另一樣係按揭問題。嚟緊地契年限最快到期嘅樓，應該係淺水灣道蔚峰園，2023年到期，只剩七年。蔚峰園屬大價樓，實有人做按揭。於是可推論出，銀行會批超過地契年限嘅按揭，只要抵押品靚，借款人收入正。不過蔚峰園嘅情況係可續期75年，其他陸續到期的如紅磡昇禦門（2030）、大坑嘉雲台（2032）、山頂環翠園（2038）等等。
上述情況同薄扶林花園一樣，2047年前正路冇問題，2047年後則唔知。2047年太遙遠，明年2017年銀行就要處理跨過2047年嘅按揭。如無意外政府將有更明確嘅講法。萬一冇，藉住樓市熾熱收緊按揭年期幾年，作為迴旋空間再細研亦係一種可能。呢啲嘢本質上都係指嚇鼻哥就可以過，關鍵係畀邊個企出嚟擔。
好文重溫：
2017樓市頭痕？（一）：
http://bit.ly/2c9jYaL
2017樓市頭痕？（二）：
http://bit.ly/2c5TOUe
Mr. Tregunter
本欄逢周二刊出
Mr. Tregunter
大棋局 - Mr. Tregunter 舊文
來源 source: http://hk.apple.nextmedia.com
