金融High Tea 2016年10月3日
瘋狂世界
2016年10月03日
近排外圍股市深受德意志銀行暴跌困擾，皆因早前市場傳出美國司法部與德銀就房屋地產抵押貸款支持證券(RMBS)的醜聞接近和解，德銀要付和解金額高達140億美元。由於這個銀碼遠超德銀負擔能力，德國總理默克爾政府由於民望低迷，似乎無意救助，搞到德銀股價連番暴跌，拖低股市。
直至上周五，法新社在twitter引述匿名消息人士說，德銀與美國司法部的和解金額只是54億美元，而且接近達成協議，此數額遠低於早前傳出的140億美元罰金要求，德銀繼續拒絕對傳言作出回應。
傳德銀罰金大減
由於市場上有大部份德銀的沽空盤，沽家不想坐着倉位過周末，怕突然公佈和解聲明，因此急速回補空倉，令到在美國上市的德銀股價暴升14%，同時拉升了美股，杜指升164點，收18308點，升幅0.9%。有時覺得美國司法部懲罰金融機構的過程甚為兒戲，原本要求140億美元，後來變成54億也收貨，出現這些消息也無人澄清，或許反映講數過程就像綠林大盜攔途截劫那樣，開天索價，落地還錢。罰金的差異極大，令到相關股份股價大升大跌，最後輸的還是散戶。
不過，即使德銀罰款金額為54億美元，都已深受重創，因為德銀去年稅後虧損高達68億歐羅，創了歷史紀錄。今年一季度利潤與去年同期比較銳減62%至2.1億歐羅，二季度按年暴跌98%至1800萬歐羅，勉強保住盈利不用見紅。如果被罰巨款，恐怕今年將以巨額虧損收場，若不大舉集資，償債能力備受質疑。
由於現時歐洲央行及日本央行還繼續大量放水，令到大量熱錢充斥，德銀被罰巨款的災難相對地受控制，但以德銀這樣重要的歐洲銀行，差不多落入財困的狀況，可想而知情況有多嚴重。直至傳出罰金大幅降低之前，外界一直擔心德銀會變成雷曼兄弟，最後以爆煲收場。究竟這件事如何發展下去，要看美國司法部最後落實罰德銀多少錢。
美股的反彈消息，估計亦有利港股。恒指上周五因為德銀的消息大跌442點，收報23297點，相信港股今日會跟隨外圍有一定反彈。
彤叔去世不影響運作
上星期的另一件大事是新世界集團(017) 創辦人鄭裕彤離世。彤叔可說是香港傳奇，早年其岳丈周致元，因逃避日軍，由家鄉順德遷往澳門，彤叔在岳丈的金鋪做學徒，1946年帶着兩萬元到香港開設周大福分行，後來成為掌舵人，之後投身地產行業。1982年他入股澳門娛樂公司，如今仍持有澳博(880) 及澳娛的股權。
股民擔心彤叔去世之後會否影響新世界股價，其實彤叔身體出問題並非始自今日，據聞4年前腦出血後，已豹隱一段長時間，兒子鄭家純於2012年接掌新世界主席之後，鄭家純長子、現年37歲的鄭志剛出任新世界執行副主席，新世界已經做好了接班工作，按道理彤叔的離世對新世界的營運不會有影響。
私有化新中慢慢食
中環茶友說如果萬一有影響，新世界股價短期內出現較大調整，反而是吸納機會。新世界股價由今年低位5.87元升到目前的10.08元，升了72%。新世界股價向來相較於同業有比較大的折讓，即使反彈不少，市帳率仍只有0.5倍，而新鴻基(016) 市帳率有0.75倍，換言之以資產淨值計，新世界股價只是五折。
大家不要忘記新世界把新世界中國私有化，新世界中國有很龐大的物業組合，以現時與當時的樓價相比，已比提出私有化時上升了一截，現在重估新世界資產淨值，會計出更高數字，股價較資產值折讓會更深，雖然股價不一定能充足反映資產值，但資產淨值高的股份實力就充足一點了。結論係，新世界股價雖然從低位已升了很多，仍不算太貴，本來升得多會有調整壓力，但持貨者也不用太擔心彤叔過身有影響。新世界現時的息率有4.4厘，待股價有較深的回吐時買入收息也不錯。
君柏12年超長成交
講開地產股，不能夠不提提長實地產(1113) ，佢賣樓又創新猷。長實與新地郭家大少爺郭炳湘合作的馬頭角君柏上周五重新推出23伙，由於當中有比較多的大呎碼低層戶，平均呎價拉低至20728元，今次是以3月的原價加推，最特別的地方是推出12年超長期的付款方式，付款方法比較複雜，可分六部曲，第一部曲是買家簽訂臨時合約時，先付樓價的5%；其餘四部曲是簽約之後60日、120日、180日各付5%，即半年內共付樓價的兩成。第五部曲由181日後分138個月共支付樓價的34.5%，即在11年半的時間，每月支付0.25%樓價，每年還樓價3%。如是者過了12年，去到第六部曲已經是2028年，買家到時才繳清餘下45.5%的樓價。
長實執行董事趙國雄形容這個做法空前震撼，是香港市場上成交期最長的新盤，買家期間即使未完成整個樓宇交易，未成為法定業主，仍然可以自住或出租單位，他說，單是收租，已「發過豬頭炳」，「為甚麼長實做得到，因為他們錢多，不用撲水。」
這次推出的單位能夠享有這個12年付款的19個單位，實用面積由1575至1723方呎，定價由4209.9萬至5269.9萬元，由呎價由25923元至32470元。扣除最高24%的折扣優惠之後，以3座5樓A的最平單位為例，實用面積1624方呎，折實價3199萬元，呎價19698元，即係話最低限度要出3000多萬元買一個單位，才能夠享有12年的超長分期付款優惠。
現時雖說樓價創新高，其實是極其分裂的市場，主要是用家為主，單位細、銀碼相對較細的需求最高，那些500萬元以下的小型單位，最容易去貨，過千萬元的，去貨開始比較慢，像這種超過3000萬元的單位，用家較少，要靠投資者入場，就唔易搵到客。
現時這個市道，炒樓的投資者數量較少，掂市區大單位的更少。長實這種超長的12年付款方法，主要是為投資者度身訂做。以最平3200萬元的單位為例，半年內付樓價兩成，即640萬元，之後的11年半，每月供0.25%，即月供6.4萬元，一年供76.8萬，直至2028年。這種分期支付樓價比供樓更平，現時過千萬大碼樓只做到5成按揭，根本做不到8成按揭，即使假設做到8成按揭，買家借到2.15厘的低息貸款，分25年還款，每月供款11萬，遠比每月支付0.25%樓價的6.4萬高。趙樓神呢條絕橋，可以令本來借唔到錢去買大碼樓的買家，可以入場。
發展商願意推出這種長年期成交計劃，除了它們自身要有實力之外，好明顯是這種大銀碼住宅，去貨比較艱難，與其放着賣不出去，不如度條新橋，讓投資者用600、700萬也可入場買3000萬的樓，可以坐着慢慢看。若然幸運，過得三、五、七年，樓價再大幅上升，大單位又可以活躍起來，到時便沽出獲利；即使衰起上來，樓價下跌，由於不用到銀行上會，不怕銀行加息兼逼倉，只要捱得過12年，應該可以拿到銀行做按揭，貸款繳付尾數。
不過這種12年超長成交期單位，只是樓市畸形現象的一個側影。各地央行放水，錢太多，大大推升了樓價，根本是一個瘋狂世界。但樓價實在升得太高，加上政府多重辣招稅打擊炒樓，除了自住用家，其他人都不願意買。特別貴價樓去不到貨，才搞出這種招數作招徠。
我覺得樓價已經去到一個相當高的水平，自用被家人逼住買就無法啦，如果投資的話，市面上還有很多價錢便宜一些、風險低一些、收益高一些的產品可供選擇，無必要去買貴價樓啦。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
來源 source: http://hdfin.stheadline.com
