辣招效應利淡地產股
2016年11月08日
香港特區政府突然公佈調控樓市辣招，將第二個住宅物業的印花稅，由之前的1.5%至8.5%，劃一提高至15%，對本港樓巿和本港地產股造成重大的負面影響。昨日恒生地產股指數下跌5%，當中新鴻基地產(016) 及新世界發展(017) ，跌幅更
達9至10%。花旗分析員把本港地產發展商股票的行業投資比重，由偏高調低至偏低。
住宅交投量或下跌五成
參考2013年2月香港特區政府調高印花稅的經驗，當時本港樓市經歷了13個月的調整期。當時每月成交量由平均7140宗，急跌至大約3825宗，雖然今次措施未有影響首次置業人士，但預期部份買家可能押後入市時機，可能進一步拖低市場交投量。花旗預料，今次調高印花稅至15%，可能會使每月住宅成交量下跌40至50%，至平均3000宗左右。
對於住宅樓價的影響，2013年的辣招調整期，本港樓巿只下跌5%，但今次2016年的辣招，印花稅的升幅和牽涉金額均較大。特別是一些價格較低的住宅物業，印花稅升幅最高達9倍。至於較普遍價值400萬至少於600萬元的上車盤，以一個599萬的樓盤為例，印花稅也由接近36萬元增至接近90萬元，升幅達1.5倍。相比起來，2000萬元的豪宅，印花稅的加幅只有76%，但印花稅金額則由170萬至300萬港元。
因此，花旗預期，由現時至2017年，香港整體住宅樓價有機會下跌15%，而豪宅樓價也可能錄得10%跌幅。本港樓巿可能要待至2018年農曆新年後，才可望由低位回升。
房託基金具防守性
2013年本港調高印花稅後，本地地產股的盈利下跌急挫20%。雖然現時本地地產股的股價較資產淨值，出現40%折讓，折讓幅度高於長期平均值的大約20%。但預期樓價調整15%，可能平均拖低資產淨值2%，而樓價下跌及交投量減少，亦可能衝擊本地地產發展商企業盈利。短期地產股的股價，或會下試1年以來低位。
投資者選股時，可能考慮將資金轉移至房地產信託基金。由於收入主要來自市區以外的商戶租金，因此受調控措施的影響可能有限。料相對穩定的收入及派息比率，或為股價提供防守性。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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