金手指：最優惠利率與樓價
■香港樓價幾時跌？相信問一百個人有一百個答案。
一個禮拜內美國國債買賣嘅價格，反映三月加息機會，由兩成飆到九成幾。原因？聯儲局官員連日連環放風，投行分析員全線投降話：「收到啦！」（分咩析員，咪又係利世民最鍾意嗰句「收風後消息當分析」。）
點都好，孫柏文相信因三
月加息機會變得咁快，大把資產價格未跟得切反映。好多嘢仲要跌，市場當然問今年係咪真係加息三次呢？我自己則想知香港樓市幾時會回。
究竟會加息幾多次或幾時再加，我諗睇一個數字就得，就係美國長短息差。傳統以來，長息同短息好近，甚至短息高過長息，經濟近乎必定衰退，所以聯儲局唔會敢人為將短息推高過長息。現時，兩年同十年美國國債息差喺特朗普當選後徘徊喺1.15至1.3厘之間，如三月加息，就睇呢個長短息差有冇跌穿1.15厘，如果跌穿，長債息率係咁跌，短息就唔會再加。
不過如果市場將長息跟短息咁推高，香港樓價又幾時跌呢？相信問一百個人有一百個答案，不過如果樓市係由低息推高，即係靠借錢嘅人去推，佢哋還款額一但頂唔順，就要沽樓。而因咁多還款壓力測試，有合理懷疑，條底線喺同最優惠利率掛勾嘅「封頂利率」度。
睇歷史數據，最後一次加最優惠利率喺2006年，而嗰浪係聯儲局由2004年中起1厘加到大約2.5厘時，最優惠利率先開始鬱，由2005年初18個月內由5厘升到8厘。而睇中原指數，嗰時樓價完全冇升冇跌，可能因樓價平，點都好，我就贒實最優惠利率，應該係最佳指標。
孫柏文
獨立股評人
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