內地樓市可望靠穩
2017年08月15日
上期筆者說到，今年內地的樓市向好，今期再繼續談談內地樓市的趨勢。
全球最強勢的地產股，都可以在中國市場上找到。彭博的世界房地產指數顯示，今年升幅最強的10大地產股之中，有8隻便是屬於中資地產發展商，且全部錄得超過一倍回報。地產股表現強勁，
並非沒有原因。內地樓市近年的確再次火熱起來，帶動庫存大幅減少。
樓市基本面仍然穩固
在一輪急升之後，投資者要有心理準備內房股的表現將會放慢下來。而且中國政府已推出多項措施來壓抑樓價升溫。但是筆者認為中國的樓市基本面仍然穩固，原因有幾個：
第一，是上述提到的庫存回落，在高峰期，一、二線城市的單位庫存量達到15至20個月，但如今已急降至8個月左右。至於在三、四線城市，庫存量也由25個月降至13個月。
第二，是負債水平。目前中國的按揭成數大約是三成左右，而且隨著中國增長，消費者的可支配收入持續上升，同時家庭負債比率仍然處於低水平。
第三，有別於過往周期，今次政府推出的樓市措施相當針對性，因應各個城市房價的升幅而有所不同。
第四，現時中國的貨幣政策對樓市有支持，中國人民銀行的基準貸款利率為4.35厘，低於2014年1月的6厘，而法定存款準備金率則由2014年的20厘降至現時的17厘。因此在過去12個月，房地商得以受惠於融資成本下降及債券年期延長。
最後，就是房地產與各行各業息息相關，相信中央政府會以穩定為大前提。資料顯示，直接房地產投資(包括住宅和商業)佔中國固定資產投資總額的23%，而建造業和房地產的附加價值為國內生產總值帶來約13%的貢獻。
房地產也是地方政府的收入來源，相關收益佔地方政府總收入逾30%，而這些收益可用作基建項目資金，以推動地方經濟增長。因此，筆者認為樓市走勢即使難以再像今年上半年般大幅上升，也不會出現嚴重下跌的情況。
安聯投資高級基金經理
鍾秀霞
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