【置業安居】港人首置盤影響多大？(曾淵滄)
特首林鄭月娥說特區政府打算推出「港人首置上車盤」計劃，詳情將會在10月11日的施政報告中說明。
很快地「港人首置上車盤」成了熱門話題，引來許多討論，也引來許多猜測，對股市也出現了立竿見影的效果。那些擁有大量農地的本地地產股股價急升，理由是有消
息稱「港人首置上車盤」會通過官商合作而推出，方法可能是地產商把手上的部分農地參予「港人首置上車盤」計劃，農地變成住宅用地，必須補地價。但是，「港人首置上車盤」售價將會遠低於市價，因此，一般猜測特區政府將會以優惠的價格讓地產商完成補地價，然後以低於市價的價格賣給合資格的人。
土地相信來自農地
現在，投資者最關心的事，應該是這個「港人首置上車盤」計劃對樓價的影響有多大？
影響有多大決定於「港人首置上車盤」計劃的規模有多大？實際上是決定於土地供給，特區政府手上的土地有限，因此，筆者估計這項計劃的土地來源，百分百來自地產商手上的農地。地產商不是笨人，不會自己搞死自己、不會自己推倒樓價。因此，規模不可能很大，這也是為甚麼在人人都知道特區政府即將推出「港人首置上車盤」的同時，新推出的樓盤依然被搶購一空，搶購者不相信這個計劃會推倒樓市。
市場有消息指出，「港人首置上車盤」計劃是針對中產階層，是哪些沒有資格申請居屋、公屋者。這使人想起上個世紀九十年代港英殖民地政府興建的「夾心階層住屋」計劃及前特首曾蔭權時代的「置安心資助房屋計劃」。
值得留意的事是，「夾心階層住屋」計劃推出後不久，樓價就大跌，最後前特首董建華宣布終止這項計劃，把在興建中的物業公開賣掉，變成私人物業。而曾蔭權推出的「置安心資助房屋」計劃僅僅推出一個項目就被梁振英叫停。叫停後的隔一年。即2013年香港樓市就面對長達一年的調整。
當時不少人還擔心樓價會像1997年至2003年那時狂跌。因為2012年中原城市領先指數又突破100點，回到1997年的高峰期，令許多人都認為樓價太高了。遇上2013年美國聯儲局放風說要加息，要退出QE，加息陰影導致股市下跌，樓價也下跌。真希望林鄭月娥的「港人首置上車盤」不會重覆當年的歷史。
大摩間接唱淡樓價
現在我們再來看看中原城市領先指數的走勢，美資大證券行摩根士丹利近日發表評論唱淡香港地產股的報告，理由就是，中原城市領先指數的升勢已經放慢，牛氣不再。中原城市領先指數從今年6月開始就出現有升有跌的橫擺走勢，摩根士丹利唱淡本地地產股就等於唱淡樓價。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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