特首林鄭月娥公布其第三份施政報告，有關於土地及房屋政策方面，諗住「主菜」非《收回土地條例》莫屬，誰知政府竟然夠薑放寬首置按揭保險，仲要一係唔放，一放就放夠1,000萬元，真係估你唔到。
近10年無一個政府官員夠膽放寬按保，深怕被罵托市推高樓價，又怕被罵叫市民
入市接火棒送佢去死，更有陰謀論認為措施要香港換血，令不滿政府的中產能賣樓移民，再放多些內地人來港買樓入籍。
太多假設會令分析整項措施複雜化，倒不如我們獨立去看這措施對住宅市場以至整體社會帶來的影響會更為客觀。
筆者認為措施有其好處，原因有四︰
一、很簡單，放寬按保後買樓首期可大幅降低，以前買層600萬元樓點都要120萬元首期，今天60萬元就搞掂；如果買貴啲，買層800萬元嘅樓，原本要320萬元，今日只要80萬元就可以上車，足足少四分三，實令一班高收入但首期不足、無父幹又深深不忿的中產專業重燃置業希望，這將釋放市場新一股購買力，估計令600至1,000萬元的住宅物業在短期內起到支持作用，長遠將會跑贏大市。
二、根據統計處資料，自置居所比例由早年超過一半下降至今天的49.5%，反映在樓價持續高企及低按揭成數的情況下，想成為業主愈來愈困難。
君不見近年買樓的人大都有父幹協助，買層樓首期最少都要100至200萬元，如無父幹的年輕中產那有這麼多的首期呢，社會上有錢的人就越買越多，而首期不足的中產就要交租為業主供樓，令中產不能享受資產升值帶來的財富效應。因此這措施將能增加擁有自置居所人士的數量，令社會上財富能分配得「較為」平均。
三、近年發展商為加快去貨速度，大都推出一些低首期優惠計劃，令一些揸住一兩成首期的買家在別無他選的情況下紛紛投向新盤，造成一手大賣、二手成交不斷萎縮的情況。有數據顯示，二手住宅市場因放寬按保而能承造八成按揭以上的放盤量多了約8,000個，買家自然多了選擇，市場多了競爭者，一手開價自然要更貼近、甚至低於二手價才能去貨，因此放寬按保實令一、二手市場發展更平衡、更健康。
四、而那些新盤的所謂高成數按揭「優惠計劃」其實是糖衣毒藥，首兩年的利息與市場大致相同，但兩年後利息將大幅調升至5、6厘，令買家供樓支出將大幅增加，如不幸遇上經濟下滑的話，供唔起樓發展商隨時會收樓。
而這新措施可協助一些早年買入、現市值1,000萬元以下又使用了發展商貸款的買家，將餘下按揭轉回銀行，利息開支將可大幅減少，紓緩他們的供款壓力。
總括來說，這措施對樓市會帶來正面作用，但在這樓價持續高位的情況下，置業涉及風險，大家必須量力而為，買樓前先要考慮自己工作是否穩定，未來二三十年又是否有足夠的供款能力，如力有不逮則不宜勉強，否則好事都變為壞事！
KING談樓市 - King Sir 葉景強 舊文
來源 source: http://imoney.hket.com
