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2019年12月31日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2019年12月31日

2019年12月31日



2019年快將過去,地產界的專業人士也都在忙於預測2020年樓價的升跌,正如證券界的專業人士在預測2020年的股市升跌一樣。不過,如果我們回顧過去10年香港樓市,卻很難找到某一年是由年頭升至年尾,或由年頭跌至年尾,而是有升有跌,為甚麼會如此?

理由是過去10年,樓房供應沒有特別大幅增加,也沒有大幅減少

,這與1997年至2009年之間情況不一樣。1997年至2002年間,樓房大量增加,再於2003年開始至2009年大量減少。2010年至今,樓房供應與1997年至2009年間比較,是相對穩定。於是,樓價走勢就很大程度由需求決定,而這段時間裏,特別是梁振英當特首的那幾年,推出加強版的「需求管理」政策,利用各種各樣的特殊印花稅打壓非首次置業者、非香港永久居民買樓的需求。

林鄭月娥上台後,沒有放棄「需求管理」。不過,放寬了首次置業者按押保險,允許800萬元以下的房屋可以借九成,1,000萬元以下的房屋可以借八成,大大提高首次置業者買樓的能力,這也可以說是放寬了「需求管理」,使到今年下半年社會動亂,樓價本應下跌。但至今看來,2019年整體而言,全年樓價是上升的。

2020年,樓房的供應不會也不可能大幅增加或減少,供應量基本上與2019年及之前數年沒有多大變化。因此,2020年樓價的升跌,依然是由需求來決定。如果需求沒有因外力而出現干擾,那麼,樓價是應該上升,與過去幾年一樣,需求與供給之間基本上是不足的,是供不應求,差距不是很大,但還是有差距,而差距在沒有外力的干擾之下是會推使樓價上升。

2020年馬上就到了,樓房的供應是不可能突然增加,需求則很大程度得看香港的社會動亂程度和看股市的變化。不過,社會運動能維持多久?股市升跌能維持多久?過去10年,樓市出現過多次的調整,基本原因就是股市出現過數次的調整,從而影響樓市需求的力量,而股市調整期不長,調整結束後不久,樓市又開始回升,基本的供不應求力量再發生,要預測2020年的樓市,不妨先預測2020年的股市。

原文刊於636期《iMoney Wealth》置業安居。
2019年12月31日 舊文
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