拉闊投資——禹州息高具分拆概念
內地房地產銷情在六月好轉，中型地產商禹州（1628）單月銷售達120億元人民幣，令上半年銷售額增至428.5億元。由於下半年有較多樓盤開售，公司今年千億銷售目標料可達到，較去年的750億元增長達三成，使禹州可正式成為千億元銷售大戶。此外，公司增加開
發商業物業，作為長期投資及拓展物業管理業務，成為更全面房地產集團，公司上月已經把「禹州地產」名字改為「禹州集團」，反映管理層做大做強的決心。
禹州從廈門起家，及後擴充至長三角的二三線城市，也進軍北京和上海，近期擴展至珠三角大灣區，版圖佈局更加廣闊。早幾年禹州曾急於投地，手上有一些成本較高的地皮，去年盈利由40億元微增至41億元，使股價表現受到影響。
然而，禹州維持高息政策，去年派息增至40仙，現價3.55元，息率逾11厘，中長線投資者可得到理想股息回報，算是對股價相對落後不足的補償。
筆者預期，今年禹州可望有較多樓盤入夥，盈利將有雙位數字增長，若派息比率維持在五成水平，股息至少可增至45仙，達到12.5厘。就算公司為了長期發展把派息比率略為減低，也肯定繼續是高息股票。
近一兩年，禹州在買入新地皮方面變得較為審慎，爭取以合理價格增加土地儲備，不會高價搶地。禹州去年在各地只是花了200多億元買入土地，今年預計也不會大量增加。隨著售樓收入有大量資金回籠，現金流將更加鬆動。
積極發展物管業務
禹州正在增加商業物業投資，這既有助增加經常性收入，也有利加強物業管理業務，去年物管收入已超過四億元。物業管理現時是各大地產商發展重點，若物管部門旗下有一定比例商業單位，會受到市場更大歡迎，皆因商業單位管理費，相對住宅會有較大升幅。
禹州開始積極發展物管業務，目標也是部署今後把它分拆上市。禹州現價市盈率低至4倍，股息逾10厘，每股帳面資產淨值超過5元，而上市的物管企業市盈率一般達到20倍。禹州的物管分拆概念正在成型，更顯得其估值被低估，可伺機吸納。
曾廣標
拉闊投資 - 曾廣標 舊文
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