胡國威專欄｜居屋漸進式供款的問題
胡國威專欄｜居屋漸進式供款的問題
因為早前新世界提出興建「私人資助居屋」，當中提及「漸進式供款」，特首林鄭月娥最近也表示，政府推出的居屋可參考類近模式。相關措施，表面上固然減輕申請者財政負擔；潛台詞是否表明，政府自己都做得來，不會跟發展商合作? 一旦
政府真的不配合新世界鴻圖大計，他們有什麼應對方案?
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說到底，「私人資助居屋」十劃未有一撇；更貼身、更值得討論的，是如果新一期居屋真的採用相關「漸進式供款」方案，會產生什麼效果呢?
據新世界方案，所謂「漸進式供款」，就是買家在起首十年，只需要供樓價一半；餘下一半則會在十年後才開始供款，認為可以減輕買家的財政負擔，但實情這只是先甜後苦的供款模式。
以今期新居屋北角「驥華苑」最貴價單位為例，初步參考價531萬元，按舊計劃，買家支付10%首期53.1萬元，餘額477.9萬元做90%按揭，月供21,440元便可以；但如果採用「漸進式供款」的新計劃模式，供款又會怎樣?
屆時買家會把531萬元攤分兩階段供款。第一階段，也就是起首十年，先供樓價一半，相當於265.5萬元。買家支付樓價10%首期，也就是26.55萬元後，餘額238.95萬元做按揭，每月供款10,720元，如此計算，其供款的確較輕鬆，起碼頭十年的每月供款，可以減少一半。
然而這只是故事的一半，踏入第十年，你便要進入第二階段還款，屆時要繼續清還第一階段未還清的本金外，也要開始償還餘下樓價一半。由於第二階段按揭的貸款年期只餘下15年，變相第二階段的樓價，其每月供款要17,704元，連同第一筆樓價的月供計算在內，若期內息口不變，每月供款高達28,424元，反比舊計劃供款高32%。
當然，第二階段按揭年期是15年，抑或重新計算25年，暫時未知。但如果會重新計算25年，也就是超出了房委會容許的供款年期門檻。如此具風險的供款方式，會由誰人負擔? 房委會安排貸款? 抑或全部由銀行接手? 暫時未知。
值得留意，當初新世界提出的建議，藍本參考房協按揭安排，買家需購買按揭保險，銀行需為買家進行加息三厘壓力測試，表面上有一定的抗壓能力；但房協不是房委會，房委會旗下居屋，兩樣都不用做。審批按揭時，銀行甚至容許買家簽署聲明說明「供得起」就會直批。萬一小業主真的供不起，到時又會是由誰人埋單?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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