85萬業主供滿樓 邊個整得跌香港樓市｜諗sir
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今期討論一下，是本港85萬名業主供滿樓震撼些，還是美國加息真會整跨香港樓市？這兩股是相反的力量。85萬名業主供滿樓自然是利好樓市；而美國加息，一般人會認為會不利樓市。不過，2012年已證明名義息率的調整，對樓市影響不大。
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先談一談上次美國加息後，美元竟然不升反跌的怪現象。
美國議息加0.75厘，理論上是利好美元，惟美元在加息之後，美匯指數卻由105關口，下跌至104、103左右，造就了日圓及英鎊滙價上升。
其實美國聯邦備局現時宣布加多少息並不是重點，而是他們給巿場對一年後加多少息的預期才是重點。
事實上，美國是全球最大的「債仔」，若息口高至4厘、8厘，美國所要支付的債息也會增多。
（圖片來源：iStock） 聯儲局調控巿場的加息預期
而聯儲局向來是透過「出口術」或「放風」，去調控巿場的加息預期。
根據現時利率期貨顯示一年後的議息顯示，一年後，即2023年6月議息會議時，息率已高達4.25厘，即較現時高3厘。
當然市場上有不同機率的估計，讀者可參考芝加哥商業交易所（CME）的資料。
調控巿場的加息預期，就令美國這個債仔不用多付利息，但卻能調節市場，以及有空間去營造減息效果去托市。
香港方面，中原城市指數由年初至今只下跌了2%；而香港首四個月的通脹則升了0.8%，在2021年升了1.6%。
加息加了一段時間，香港樓價僅跌了2%，相對其他投資物來說，跌幅不算大。
皆因本港業主普遍叫價硬淨，可從2016年及2021年的普查資料看出端倪。
本港樓價僅跌2%
資料顯示，2016年約79萬戶家庭住戶已無按揭負擔，佔總體約65.7%。
2021年此數字更提升至85萬戶，佔全部約66.1%。
筆者經常說很多香港人很有錢，常說港島區的太古城及杏花村樓價升幅輕微。
要知道，這批人其實不太介意自住的物業價值，或業主有多層已供滿的物業在手，當中賺價已很深。
加上業主又不急於套現，對自己的物業升多升少並無感覺。
故此，筆者認為跟這群不憂賣的業主議價，可謂有點困難。
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