置理明言 - 曹德明 2022年8月22日
【置理明言】曹德明：物業套現資金有辦法（上）
置理明言
日期：2022-08-22
更新時間：09:00:00
香港雖然樓價高上車難，但從過往數十載的樓市發展中，見證了不少業主因樓價上升而賺錢的成功個案，而這些業主大多透過槓桿方式以較小資金入市，多年過後，其物業價值升幅翻倍甚至可達十數倍。
另一方面，業主供斷物業的數量亦一直遞升。根據政府統計處最新公佈的「2021年人口普查」數據中，顯示2021年本港約有130萬家庭住戶居於自置居所，而當中約85.8萬戶業主屬已供滿樓的家庭，佔比為66.1%。相比起5年前（2016年）的79.9萬戶及佔比65.7%，增加約5.9萬個家庭戶或0.4%；若比較20年前（2001年）的50.5萬戶及佔比48.5%，更增加約35.3萬個家庭戶或17.6%。
本港供滿物業比率於廿年間大增近2成，反映港人喜愛「藏富於樓」、「安居樂業」，且持貨及供款能力強。在「磚頭」較其他投資產品保值下，相信未來供滿樓的比率仍有上升空間。而與此同時，市場上的加按套現需求或有機會增多。
加按套現是指業主將已供斷或仍有按揭的物業，再度向銀行申請物業按揭並套出額外資金作其他用途。先以仍有按揭在身的物業作例子，假設A君於2000年以500萬元購入一單位，當時貸款額為400萬元，現時供款年期尚餘8年，貸款額尚餘150萬元，而現時物業已升值至900萬元。根據金管局規定，1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭（最多500萬元），因此扣除尚餘150萬元的貸款額，A君可即時套現350萬元（500萬元-150萬元），而選用此方法的前題為物業須有一定的升幅。
再以已供斷的現契物業作例子，假設B君持有的現契物業價值1,200萬元，根據金管局規定，1,000萬元以上物業最多可承造5成按揭，因此B君可即時套現600萬元。另外，現時銀行最高可提供約1.7%的現金回贈，A君可獲500萬元x1.7%即8.5萬元的現金回贈，B君則可獲600萬元x1.7%即10.2萬元的現金回贈。
當然，考慮加按套現的業主要留意，申請加按即等同重新再承造一次按揭，銀行會再次審批借貸人的入息及還款能力，借貸人要確保其收入能通過壓力測試。如業主現時沒有入息，那麼仍可將物業加按套現嗎？筆者將於下回再作講解。
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