樓按封頂息上調 買家負荷增加
樓按封頂息上調 買家負荷增加
繼多家中小型銀行早前調高做H按的封頂利率上限後，上周滙豐與渣打亦相繼宣布，會把H按的封頂息率調高至2.75厘。
所謂H按，是指息率與本港銀行同業拆息(以月息計)掛鈎的樓宇按揭。在美國通脹未嚴重之前，本港銀行一
個月的同業拆息曾低見0.15厘，加上銀行要收的息差1.3厘，亦不外1.45厘，屬世上鮮有地低的樓按利率。所以香港絕大部分的樓宇買家，都採用這種H按的貸款方式買樓。
由於銀行的同業拆息有時會出現異常的波動，為客戶安心計，銀行還為選用H按的客戶提供一種鎖息的封頂上限。這個封頂息通常會與優惠利率掛鈎，之前是訂在P-2.5%水平，最新調至P-2.25%。P即優惠利率，現在大銀行的優惠利率訂在5%，P-2.5%=2.5%；變成P-2.25%之後，新的封頂息就變成2.75%。
大銀行之中，現在只剩下中國銀行(香港)尚未調高鎖息上限。原因可能是他們手上資金充裕，亦可能是他們想趁此機會搶佔市場。不過，我估計，中銀很快亦很隨大隊調高鎖息上限。想佔點便宜的樓按用家，宜及早行動；我估計這個窗口期只有一至兩個星期左右。
香港的銀行之前之所以可不跟隨美國加息(現在本港銀行的優惠利率仍未上調，只是同業拆息高了)，是因為香港的銀行系統裏的錢多，遠超過貸款的需要。如果全面加息的話，銀行就得為存戶提供更多的利息，導致成本增加。本可以透過增加貸款利率而獲得補償，只可惜貸款需求不足夠，以致全面加息對銀行可能得不償失。
經過美國多次加息，而香港卻不跟隨之後，銀行系統裏的錢已流失了很多。時至今天銀行手上的資金水平，已下降到與貸款的需要接近平衡的水平。在這種情況下，往後香港銀行就會緊貼著美國的利息上落。港人可別以為，往後美國加息，香港不跟也不會有問題了。
我估計，至明年中之前，美國仍會加息三至四次，幅度約在1厘半左右；而香港亦得緊跟，否則聯繫匯率就會受壓。因此，我預期在下一次美國加息的時候，本港的銀行就會調高優惠利率，令H按的封頂利率亦得跟著一起上調。樓宇買家面對的風險亦會相應提高。市場將正式感受到加息周期的壓力。
在這種形勢下，樓宇的買家在入市時會較為猶豫。因為，加息會導致每月的供款增加，令買家在計算自己的負擔能力時，必須留有餘地。因此，我預期在明年中之前，本港樓市都會相對淡靜，樓價會有下調壓力。
不過，美國經濟早已增長乏力，承受不起聯儲局一再加息。到明年中，聯儲局可能需要放下通脹暫且不管，回頭先把經濟推上去。屆時，利率即使不下調，亦不會節節上升。樓市可能有機會喘口氣。
施永青 am730C觀點 舊文
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