熱愛磚頭│因城施策無助大陸樓市回穩（李紫晶）
熱愛磚頭│因城施策無助大陸樓市回穩（李紫晶）
一二三線城市新樓價格全線回落，三線城市毫無起色。
7月底舉行的政治局會議首次提出「要穩定房地產市場」、「壓實地方政府責任，保交樓、穩民生」的表述。不過，上周公佈的內地8月房屋數據卻不給力。根據
國家統計局數據，內地新樓價格連跌4個月，70個大中城市新建住宅價格指數按年下跌1.3%，較7月0.9%跌幅繼續擴大，跌幅創2015年8月以來最大。
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一二三線城市新樓價格全線回落，三線城市毫無起色，8月價格下降0.4%，跌幅比7月擴大0.1個百分點；二線城市則由7月無升跌轉為下跌0.2%；一線城市升幅仍微升0.1%，但升幅比7月回落0.2個百分點。
二手樓數據更差，一線城市二手樓價連升幅亦消失了，由7月0.2%升幅轉為無升跌。二三線城市二手樓價按月更分別下跌0.3%及0.5%，跌幅持續擴大。與去年8月比較，二三線城市樓價更下降2.8%及4.2%。
從發展商角度來看，由於住宅銷售面積及銷售額在今年1至8月分別下降27%及30%，收入大減令發展商投資及開發意欲不高，反映開發投資（下降7.4%）及住宅新開工面積（下降38.1%）的弱勢。
弱勢延續至9月，由於局部地區疫情的影響，根據中信證券跟蹤的42個城市新房網簽數量，在本月上半月按年下跌37%（8月跌22%），14個城市二手房網簽數量按年下降4%（8月升21%）。
唯一利好的消息是保交樓政策進展良好，拉動竣工面積增速反彈。今年頭8個月，竣工面積下降21.1%，但8月單月只下降2.5%，單月竣工面積降幅大幅收窄33.5個百分點。由於各地政府積極推進，令更多樓盤如期交付，至少避免房地產陷入惡性循環。
購房者信心待恢復
8月底舉行的國務院常務會議指出：「支持剛性和改善性住房需求，地方要『一城一策』用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款」，允許地方政府「一城一策」運用信貸等政策，令各地放寬政策更靈活及更有針對性。重慶、鄭州及海南隨即推出靈活的住房公積金政策。令買樓者更易上車。
今年各地因城施策，已發佈至少70項房地產寬鬆措施。拫據《證券日報》報導，年內超過120個城市或地區多維度調整住房公積金貸款政策，包括各二三線城市。除了深圳外，其餘三大一線城市亦有推出放寬措施。
不過，信貸以外的放寬卻未獲中央「綠燈」。蘇州、青島、濟南及寧波等城市近日加碼放鬆限購，非蘇州地戶籍居民無需社保繳納證明，便可買首套房；寧波全面取消限購，只需申請購房證明，毋須審核；濟南二環外區域放開限購。青島則讓二手住房不再限購。不過，以上措施只是「一日遊」便恢復原貎，顯示「房住不炒」定位不變，現行政策只是促進市場回穩，而不是刺激市場興旺。
反而，放鬆限價有機會推出。市場流傳廣州計劃放鬆限價，引導房企市場化定價，加快去庫存。「一房一價」由按整棟樓均價上下浮動6%調整為上浮10%及下浮20%，意味著主城區熱銷盤可適度漲價，遠郊區域的剛需盤則可減價。官方沒有否認，而業界指調整屬實，但具體執行時間未知。
現時大陸房樓「長升長有」的信念已被動搖，要恢復購房者信心仍要一段時間。現時房地產放寬政策由地方主導，未見中央落重藥。在今年餘下時間，紫晶相信「保交樓」仍是政策主調，若要主調改變，必須等到12月中央政治局會議及同月的中央經濟工作會議才有機會出現。
李紫晶
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