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2023年6月9日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年6月9日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年6月9日


救經濟撐樓市撤辣招
救經濟撐樓市撤辣招


沙田第一城5月只有6宗成交,大部分代理相信又回復虧蝕狀態。(資料圖片)

上星期筆者看到一篇社評,文章中指樓市是支柱產業,等如物業的「主力牆」,一旦讓其「淩遲式」崩毀,有機會重演香港1998年至2003年的危機。

大家都知道房地產有很長的產業鏈

,除了直接涉及地產代理、建築、裝修、傢俱,間接影響銀行、律師行等等眾多行業,樓價下跌也會帶來財富效應,令消費減少。筆者認識不少飲食業老闆,也在叫苦連天!銀行為了競爭,按揭回贈不斷提升,部分更創新高至3%,部分銀行則提供大灣區港元按揭,可見生意難做。單看唯一上市代理的業績,去年已經虧蝕了5億元,是過去5年盈利的總和,今年首季成績好轉,全港有近13,000宗二手成交,平均每月近4,000宗,比去年第四季平均只有約2,500宗上升了60%,不過踏入4月份,成交又顯著回落,估計5月份二手總成交會跌破3,000宗以下。至於傳統十個大型屋苑在5月只有94宗成交,過往成交大戶沙田第一城5月只有6宗成交,大部分代理相信又回復虧蝕狀態,更嚴重的是這也只是冰山一角,其他相關行業也在面對艱難歲月!

從前線了解到,不少業主是有能力、有需要換樓的,問題是在「辣招」下變得困難重重。換樓業主若選擇先買入新物業進行裝修,搬入後才賣出現住物業,在交接上是最方便的,問題是要先付巨額首期外(五成至六成樓價),還要先付15%的「辣招稅」,待賣出舊物業才可以退回。15%稅加上首期,絕對不是一個小數目,即使換樓業主有能力負擔,銀行又會否提供按揭?要通過兩個物業一齊供款的壓力測試談何容易,結果只能被迫選擇先賣後買,但當樓市淡靜,沽出物業已經不容易,又當大家都一齊先沽後買形成沽售壓力,令樓價進一步下跌,惡性循環一旦形成,神仙也難救!

另外,市場憧憬中央會加碼救樓市,以振經濟。在房屋是用來住不是用來炒的框架下,也要想辦法為樓市加入動力,否則經濟在欠缺「主力牆」下,隨時有倒塌危機,經濟就更難有起色!

香港比內地幸運,只要政府檢討一下「辣招」。實施了十多年的「需求管理措施」是一種特效藥,固然能夠控制短炒投機,防止外來的搶購潮,但也有後遺症,一旦長期服用令物業市場變成一潭死水,經濟只會更雪上加霜,也違反當初立例的原意。冀望政府及早行動,檢討及取消不合時宜的「辣招」,令經濟重獲活力!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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