次季負資產減少 佐證樓價開始回穩
次季負資產減少 佐證樓價開始回穩
次季負資產減少 佐證樓價開始回穩
金管局日前公布，第二季負資產按揭貸款宗數降至37,806宗，較第一季的40,741宗減少了2,935宗，跌幅達7.2%；涉及金額則為1,092億元；按季減少了7.6%。
金管局統計負資產按揭貸款的宗數，是想了解銀行在按揭貸款的業務上有多少風險外露，是金管局監察銀行穩定性的一項重要手段。不過，這項統計對市場想了解樓價的走勢亦有幫助。
現時銀行並沒有對按揭貸款出現負資產的業主call loan(追補差價)，因此，負資產的減少應不是來自有小業主主動還款給銀行，而是來自樓價回升，遂令部分原先屬於負資產按揭貸款的數字減少。
必須指出的是，金管局所謂的負資產按揭貸款宗數，所顯示的只是抵押樓宇最新估值已低於銀行貸款的數字；有別於做了按揭貸款的業主已變成資不抵債。原因是樓宇的業主可能還有其他資產，如股票、債券與銀行存款等。所以，按揭貸款雖然成了負資產，他們個人卻未曾負資產。
現實是市面上的銀主盤只有三百個左右，顯示大部分按揭貸款的業主仍有繼續準時供樓，未導致銀行要把這些抵押物業出售，來償還貸款。香港的失業率不高，且工資尚有一定的增長，加上按揭利率已大幅回落，小業主供樓不應太困難，以致銀行要強行拍賣抵押樓宇的需要不大。此之所以，銀主盤宗數會遠低於負資產按揭貸款的宗數。銀主盤互相踐踏的情況並不嚴重。
今次香港住宅樓市低潮與以往有很大的不同，以往樓市出現低潮，往往由經濟衰退所引致；但這次樓市低潮卻未與經濟衰退同行。今次推動樓市回落的主要原因是美國突然大幅加息，加上疫情與地緣政治緊張，才導致供得起樓的用家，也棄買轉租，如是令樓宇的買賣市場備受壓力。
不過，近期形勢已出現不少變化，特朗普在關稅政策上可謂害人終害己，美國的經濟不但沒有得益，反而隱憂漸現，資金有棄美國轉流其他國家的傾向，以致聯儲局雖未減息，但港息已因銀行資金充裕而大幅下調。香港的按揭利率大部分與銀行的同業拆息掛鈎，銀行的同業拆息回落會拉動按揭利率同步下跌，大大減輕了置業人士的供樓負擔，令供樓抵過租樓的情況再次普遍起來。
按揭利率下調之後，銀行可以有兩種選擇，一是調低每月供款的金額，二是維持每月供款不變，轉而縮短供樓的年期。後者會令每月供樓的還本比重增加。銀行為了避免打亂貸款者日常的開支節奏，通常會選擇後者。這種安排有助負資產按揭貸款的宗數加快下調。因此，下一階段的負資產宗數，看來已不容易再超過四萬宗。
施永青 am730C觀點 舊文
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