貸評山下： 緣何香港突然不夠地 - 黃元山
■香港房屋供應問題，源於規劃執行不力，用地閒置，結果政府要臨急抱佛腳，四出找地。
最近，應否騰出部份郊野公園來建屋，成為坊間議論的焦點。這個議題是牽動情緒的，持「郊野公園一呎都不能少」的一派，先會質疑香港現有的土地供應是否真的不夠，認為政府不應變成「盲搶地」，然後會說，就算真的不夠，為甚麼不為移民設限，又或者先用預留給丁屋的地，和其他權貴的用地，例如會所(包括私人哥爾夫球用地)等。
07年估算可用至2030
坦白說，筆者認為這些建議，都有值得討論的地方。事實上，現有的土地分配，某程度上反映殖民時代以來既得利益的勢力分配；舉個簡單例子，要清楚明白新界的丁屋問題，並不能單從歷史書去找，如果沒有親身經歷新界的現在村屋發展，很難明白當中丁權、丁地、村界、鄉村勢力之間錯綜複雜的利害關係。
不過，更使筆者感興趣的是，為甚麼香港會「突然」之間不夠地？既然「造地」需時，對於大概的住屋需要，難道政府不是一早心裡有數嗎？
新政府上場之後一年多後，長遠房屋策略督導委員會(長策會)公佈諮詢文件，主要集中研究香港長遠的住屋需求，認為未來10年的房屋供應目標為47萬夥(是預算的44萬到50萬的中間數)，公私營房屋為6:4；即每年建4.7萬個單位，公營2.82萬個，私營1.88萬個。
政府要大量增加土地供應，方法來去只得幾個，例如填海造地、發展新市鎮及重建舊區。很多人擔心47萬這個數是低估了，但筆者更擔心政府能否在現有情況下，有足夠的土地供應去滿足這些需求。
事實上，這不是第一個政府對香港住房的研究。早在2001年開始，政府已推出了名為「香港2030」的諮詢文件(在2007年最後定稿)，這文件推算了香港由2003至2030年間，對房屋的供應和需求。當中有幾點是值得溫故知新的。
第一，當時對住屋需求的估算，到2030年，累計要多92萬間房屋，平均每年3.4萬，前期少一點，後期多一點。這個數字雖然比新的數字低，但當時候沒有包括內地投資者和現在catch-up(停建多年後，要追回落後)的問題。需求推算不是rocket-science，而是educated guess，一早都知道。
長遠規劃豈能朝令夕改
第二，根據以上數字，當時認為大概需要的土地(到2030年)是1,200至2,000公頃。最有趣的是，文件提到，只要用到將軍澳、東湧、啟德等已知用地，已經足夠使用到2030年！那麼由2007年到現在，到底有甚麼改變？更有趣的是，當時的「附件三」說明，郊野公園是在「止步」名單以內。
世上沒有完美的規劃，但香港的問題，是否規劃之後執行不力呢？如果由2003年到現在，是按規劃進行，那麼東湧會是住了幾十萬人而非現今的8萬人，而啟德也是幾十萬人，而非現今估計的9萬人(尤其是該地已乾曬了這麼多年)。筆者認為，今次的土地供應問題，是一個對香港管治很大的教訓，尤其要留意如何使長遠的規劃，不會在不同政府上台後，朝令夕改。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
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