即市新聞
10/10/2013 15:03
《香港樓語－陳東嶽》樓市成交將持續萎縮
《香港樓語》無論在甚麼場合，碰到甚麼人，筆者都會被問及對未來樓市去向的看法，證明
人人都關注這個話題。未講個人看法之前，通常會反問對方怎樣看，好讓筆者作一個非正式統計
；發覺比較半年前，看淡樓市的人比例愈來愈高，近日的情況更加極端，基本態度已轉變為明年
樓價看跌多少而已。本地樓市資訊透明度高，樓市旺淡趨勢反映眾多個體在同一市道下，所作的
買、賣或者不買不賣，以及如果選擇在當時買或賣所願意接受的價格，當較多人相信樓市前景看
淡時，未來樓市真的走向趨淡居多，而樓價亦會逐漸向下調整。
＊發展商已帶頭減價＊
看淡的理據較聚焦於政府對樓市的遏抑措施，歸究於「政策市」。業界認為３Ｄ雙辣稅過重
，對相關行業打擊很大，近月土地註冊處公布每月成交只得５０００宗左右，持牌代理約
３６０００人，即是平均每７﹒２人才分得一宗，再看九月份物業註冊金額２４２﹒２億元，是
四年半新低，比對上月下跌約兩成，平均每宗成交金額下跌相同幅度，雖然中小型住宅樓價靠穩
，但較大金額物業成交價格下調較大。
近日有發展商在反映各項優惠之後，以比二手價平兩成的訂價推售西九豪宅貨尾，較特別的
是發展商以大幅回贈印花稅７０％作招徠，這是以補貼大部分稅項來減輕買家的入門費用，無疑
將成功吸納到一些積聚的購買力；但以往經驗顯示，同區二手盤勢將因此受壓，個別業主如在此
時急於套現，必須要以比新盤更低叫價，才會較易成功出售。有區內擁有物業的人士說，西九業
主實力雄厚，大都打算作長期持有，就算新盤減價，亦不會跟風劈價放售。
＊耶倫掌儲局對港樓市屬中性＊
一位本身是專業人士及想置業的朋友向筆者說，呎價３萬元的豪宅就算減２０％價也不會是
他的目標，事實上樓市主流是佔整體住宅物業存量９０％以上的中小型住宅，後者樓價仍然偏高
，就算港府出了那麼多辣招，仍未見中小型樓價回落到他認為合理的可負擔水平。中大亞大研究
所早前民調，顯示有達六成市民支持維持「辣招」，這是現階段社會上普遍的主流意見，但假如
整體樓價能夠如上述西九樓盤的調低兩成，中大的民調或會有較多人支持減辣。
曾多次提出，要樓價回穩，治本之道是恢復供求平衡，港府已在土地供應方面做了大量工作
，無奈面對需要解決的難題眾多及耗時，短期唯有以治標的各項稅務辣招抑制尤其來自投資者的
需求；在未收到預期成效之前，社會民意仍較傾向維持各項對樓市的措施。美國剛傳出溫和鴿派
的耶倫獲提名接掌聯儲局，料不會急於退市，加息周期料亦將推遲，這個消息對港樓市屬中性，
短期內暫無加息威脅不代表明年不會加息，但對香港需要更多時間來解決供求失衡，或許有些幫
助。
＊明年樓價或最多跌兩成＊
無論如何，在現時民調下，料港府各項「辣招」稅項不容易在立法會被大幅修訂，樓市將持
續成交萎縮；而明年本港經濟表現可能較今年遜色，在新盤減價潮帶動下，整體樓價或會慢慢下
調最多２０％，中小型住宅樓價在剛性需求強大下，或會下調較窄幅５％至１０％。在未能大幅
增加住宅供應的這段時間，筆者認同港府應加大力度增建公屋，為低下階層提供住屋安全網之餘
，亦是最佳扶貧措施。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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