即市新聞
22/10/2013 11:37
《談國論企－黎偉成》商品住宅受漲價拖累漸滯銷屬合理供求調節
《談國論企》中國的商品住宅銷售面積及額度於２０１３年三季度增長速度明顯放緩，並納
滯銷軌道，很主要受困(ｉ)新建及二手價格年內累計升幅相當可觀，削弱置業者的購買力，和
(ｉｉ)政府力促房地產市場積定健康發展的政策亦生壓抑炒賣風氣之效。估計商品住宅房於未
來一段時間因新的供應面積有限，價格有可能有序緩步向下調整。一而再建議政府繼續採取抑制
樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和蓋建樓宇的投資，平衡樓市的供求關係，
作為穩定樓市長期政策。
＊銷售額度面積三季度明顯持續緩增＊
商品住宅樓市開始出現溫和整固新向，可自中國國家統計局的最新數據見一斑，而是惹人注
目者當然為(一)商品房中(Ａ)商品住宅的銷售額於１－９月份累計達４﹒５４３７萬億元的
同比增長３４﹒５％，較１－８月份的３﹒８５２６萬億元的３５﹒７％漲幅少增１﹒２個百分
點，結合１－７月份３﹒３３８萬億元的３９﹒９％、１－６月份２﹒８２１５萬億元的４６％
、１－５月份２﹒１９７１萬億元的５６﹒８％漲幅、１－４月份更達６０﹒２％和１－３月份
激８７﹒２％等，可見銷情大有每下愈況之概；
(Ｂ)銷售面積於１－９月份累計達到的７﹒５３４３億平方米，同比增長２３﹒９％，亦
較１－８月份的６﹒３４０７億平方米的２４﹒４％漲幅少增０﹒５個百分點，亦低於１－７月
份５﹒４７４８億平方米的２７﹒１％、１－６月份４﹒６１億平方米的３０﹒４％、１－５月
份３﹒５１６６億平方米之３７﹒６％漲幅、１－４月份２﹒６８３４萬億平方米的４１﹒１％
漲幅及１－３月份之數４１﹒２％，但商品住宅於２０１３年前三季的銷售額度與所涉面積，仍
較２０１２年１－１２月的同比增長分別所達的１０％與１﹒８％要高，反映出住宅樓市於三季
度的增長速度放緩。
滯銷之因，顯然與樓價累計升幅實在可觀有關。據國家統計局的(二)７０個大中城市住宅
銷售價格的資料，可見房價基本形成增長放緩的趨勢，並可特別見之於商品住宅中的(甲)新建
商品住宅(不含保障性住房)於２０１３年９月份的(ｉ)同比累計增長最高者達２０﹒６％，
較８月份的１９﹒３％漲幅多增１﹒３個百分點，相對於８月份較７月份之１８﹒３％多增１個
百分點，漲幅有所擴大，而７月份則較６月份之最高１６﹒７％漲幅所多增１﹒６個百分點、６
月份的月環比增１﹒２個百分點、５月份之最高１５﹒５％月環比升１﹒８個百分點、４月份的
１３﹒７％漲幅多增２﹒５個百分點，餘者之漲幅為３月份達１１﹒２％、２月份為８﹒２％、
１月份僅４﹒７％；’最低為下降’由８月份之２﹒３％收窄為１﹒８％，屬頗有啟示性的披露
；２０１２年１２月最高漲幅２﹒４％。
(乙)二手住宅價格同比上漲的城市中，漲幅最高者達１７﹒８％，較８月份的１６﹒４％
多增１﹒４個百分點，而８月份月環比多增１﹒１個百分點，７月份的１５﹒３％月環比升
１﹒２個百分點，而６月份的１４﹒１％月環比亦多增１﹒３個百分點、５月份１２﹒８％所多
增１﹒９個百分點，而４月的漲幅為１０﹒９％漲幅點、３月份９﹒１％、２月份及１月份之漲
幅分別為未超過６﹒７％及６％，解讀：累計升幅可觀，對購買力造成的衝擊漸次浮現。
＊政府仍須積極支持開發投資平衡供求＊
估計商品住宅房(三)價格於短期內有機會出現增長漸次放緩之勢，理由有(１)待售面積
於９月底時累計達２﹒９３２６億平方米，同比增長４０﹒５％，較８月底時２﹒９１９９億平
方米的４３﹒１％漲幅低２﹒６個百分點，但９月份所增之數１２７萬平方米，相對於８月底減
去７月底時２﹒９１３９億平方米所得的８月份所增的６０萬平方米，要多６７萬平方米和月環
比增加１﹒１１倍，可見待售的面積實際是多增；７月不僅同比增加４３﹒５％，月環比更增
４０３萬平方米，而６月底時２﹒８７３６億平方米的漲幅４２％和５月底２﹒８２３億平方米
的４３﹒１％持平，連同４月及３月底所增４４﹒７％和４５﹒４％，存貨之數相當可觀。
(２)住宅竣工面積於９月底時達４﹒１１７億平方米，與上月同比所增的１﹒４％持平，
但９月底減至８月底３﹒６３億平方米，顯整個９月份之數達４，８７０萬平方米，相對於８月
份所達達３，９１６萬平方米出現月環比增加９５４萬平方米或２４﹒３６％，更為不可忽視的
增長；而７月底時達３﹒２３８４億平方米增４﹒８％、６月底時２﹒７４２８億平方米則增
２﹒７％、５月底同比升１﹒８％達２﹒２２０４億平方米、４月底１﹒８２７３億平方米之
２﹒６％漲幅和１－３月份的４﹒７％升幅，皆遠低於１－２月份所增３０﹒５％。
但結合住宅待售及竣工面積於９月底時共達７﹒０４９６億平方米，較８月份之６﹒５５億
平方米增加４，９９６萬平方米，而８月份較７月底６﹒１５２３億平方米增加３９７７萬平方
米或６﹒４６％，以１－９月份的銷售面積７﹒５４３４億平方米計仍得花８﹒４１個月消化，
較１－８月份消化期８﹒２６個月、７月底時的７﹒８６６個月為多，仍低於６月底時的
９﹒７７個月、５月底時的１１﹒４７個月和１－４月底時的１０﹒９５個月，而２０１２年初
時之需時逾１５個月，現貨供應仍不足。
由是(四)主要用於住宅的房地產開發情況仍有改善：(ａ)新開工面積於１－９月份累計
達１０﹒６０５５億平方米的同比增長只為６﹒４％，略高於１－８月份累計９﹒３７１３億平
方米的３﹒３％漲幅，又低於１－７月份８﹒２６１７億平方米所增７﹒１％，反覆中卻高於
１－６月份７﹒０６３億平方米的２﹒９％漲幅，而１－５月份５﹒４２９１億平方米僅增
０﹒８％、１－４月份４﹒１３３億平方米增１﹒８％和１－３月份之０﹒８％，仍遠不及
１－２月份所增的１７﹒５％表現；此亦使(ｂ)施工面積４４﹒３１０２億平方米的同比增長
１２﹒５％，只能夠略高於１－８月４２﹒９６２６億平方米的１２％升幅，１－７月份
４１﹒７２５５億平方米所增之１３﹒６％、１－６月份４０﹒３５２１億平方米的１２﹒９％
和１－５月份３８﹒４７１７億平方米的１３﹒５％、１－４月３６﹒８７８９萬平方米的
１４﹒８％與１－３月份３５﹒２９９２億平方米的１４﹒７％。
新開工及拖工情況主要受到開發的活動平淡的影響，並可見(四)土地購置面積於１－９月
份２﹒５１６７億平方米的同比減少３﹒３％，即使相對於１－８月份累計２﹒１４８２億平方
米和所減的９﹒１％少減５﹒８個百分點，而１－７月份１﹒８７１７億平方米的１﹒４％減幅
，但１－６月份１﹒５７２１億平方米減１０﹒４％、１－５月份１﹒１７５６億平方米更減
１３﹒１％、１－４月份減８﹒６％和１－３月及１－２月份的減幅分別為２２％與１８﹒６％
；(ｉｉ)土地成交價款５０５０億元的同比增長亦顯著回落至５﹒２％，之前者為１－７月份
４３９８億元同比增１４﹒７％、１－６月份３６９９億元升７﹒５％，而１－５月份２７１８
億元只增３﹒７％、１－４月２０２０億元則升１０﹒６％。
但(五)房地產開發企業的到位資金回落之勢有所減慢，於１－９月份累計達８﹒７８２８
萬億元的同比增長２８﹒７％，略低於１－８月份的７﹒６９６萬億元的２８﹒９％；而１－７
月份累計達６﹒６８３１萬億元和同比增加３１﹒５％，較１－６月份５﹒７２２５萬億元的
３２﹒１％、１－５月份４﹒５１１５萬億元的３２％、１－４月份３﹒５６０２萬億元的
３３﹒５％。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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