樓價成新風險
2014年01月06日
新一年股市走勢唔多老黎，港股新年第二個交易日即急挫522點。上周四美股下跌，內地A股跌勢未止，本地地產商一過年即劈價賣樓，樓市前景堪憂，在三大陰霾籠罩下，恒指愈跌愈深，先跌穿23000關，更連續失守10天、20天、50天以至100天平均線，最多跌558點，收市報22817點，下跌522點，跌幅2.2%，是去年6月20日以來最大單日跌幅。
一有跌市我電話接過不停，好多朋友打嚟問好唔好入市，我對年頭彈都唔彈的股市特別小心，都叫大家忍吓手先，暫時不買不沽，睇定啲先，短炒者要睇大市是否形成向下走勢；中長線者要睇美國、中國及香港樓市三大因素如何發展。
若然穿位 反彈走貨
先講短線走勢，港股走勢甚差，若新年第一個月跌，全年都跌的機會不低。我本來已不似市場上很多人那樣樂觀，睇今年港股見27000、28000點咁好。但本來都靠估1月會炒一炒，然後才回，但佢新年一開就回，回得比想像中快和深。以走勢論，去年12月2日高位24111點，到12月20日跌到低位22713點，上周五低位22782點，再跌多少少就穿埋上月低位，極之樣衰，若下穿低位有一定深度，例如跌到22500點，就形成一個一級級下行的走勢，即係去年12月頭的24111點已是高位。
換句話說，以走勢計，未來一周是關鍵，跌咗咁多應該會彈，若反彈無力，大幅下試低位，弱勢一成，應趁反彈時走貨，不是加貨。
再講中長線因素，美國因素講咗好多，收水咁大件事，唔知佢行得幾快，若快少少就會觸發美元大幅轉強，資金流出新興市場，投射在亞洲的，是日圓兌美元大幅貶值，令其他亞洲國家的貨幣相對轉強，形成出口的劣勢，影響埋經濟。
最近日圓跌到105，韓元兌每美元上周初曾攀升至1048邊緣，是2008年以來新高，南韓央行總裁金仲秀上周五表示，正加強關注資金流動形勢，必要時將採取措施穩定外匯市場，暗示會干預匯價。大家要注意過去兩年，不獨中國股市弱勢，係全部新興市場都唔掂，因為資金氾濫，大家都要收緊啲，只是日本經濟冰冷，敢跟住美國大力放水，所以日股至掂。亞洲金融風暴好多時由日圓貶值開始，大家要留神。
中國反彈 恐已見頂
中國自己的經濟只屬一般，過去兩日紅色股跌浪，先由匯豐公佈中國製造業採購經理指數(PMI)回落開始，到上周五官方公佈中國12月非製造業PMI降至54.6，比上月回落1.4，降至4個月低位。內地分析師指，臨近年底，房屋建築業和一些生產服務業的回落，成為本月非製造業整體回落的主因，但市場擔心中國的製造業和服務業反彈其實已見咗頂，開始回落。睇嚟中國第一季經濟都未必咁強勁，這個因素唔大幅變成負面消息已經偷笑。
美國和中國的因素，多少都已預估了，但新年一開始地產商即劈價，成為樓價下跌的催化劑，卻來得快了一點。長實(001) 劈價賣北角電氣道Diva，項目公佈首批50伙價單，實呎平均價約2.25萬元，當中38伙為兩房，餘下12伙為三房，項目最低入場費為797.7萬元，最高優惠為售價25%，折實平均實呎價約1.69萬元。雖然最平要近800萬買個兩房單位，實呎平均價近1.7萬，一啲都唔平，但個價已比兩個月前發售的隔鄰恒地(012) 樓盤維峰低了20%，維峰買家即時扮蟹。
新盤減價，樓價有下調壓力。中原集團創辦人施永青預料，由於大部份發展商去年銷售未能達標，為求追數將不惜犧牲價格，預計今年一手樓價將有15%至20%的下調空間。美聯物業港島區董事楊永健更表示，今年港島區樓價上半年可能跌15%。
新盤割價 樓價添壓
去年樓市是一個悶局，買家怕跌唔敢買，發展商和賣家唔肯減價，呈膠着狀態，成交減縮，經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料也顯示，二手樓巿持續低迷，去年12月現樓按揭註冊量減少4.5%至4744宗，創21個月新低。去年全年現樓按揭註冊量僅得79238宗，按年減少12.4%，更首度跌穿8萬宗關口，創2001年有紀錄以來新低。
新一年發展商帶頭劈價打破悶局，先撇開發展商有心和政府玩嘢的可能性，佢哋睇住自己盤數，去年賣樓已差，若年底劈價，怕手上的物業資產都要被核數師調低估值。但過完12月31日又是一條新數，希望劈價賣樓試市場反應，若然成功可大力推盤，以量補價。
長實低價推一個北角細盤，市場反應已不少，地產股上周五跌幅顯著，跌得最勁的反而係信置(083) ，跌幅高達3%，收報10.24元；減價賣樓的長實收報120.5元，跌1.9%；新地(016) 收報96.4元，跌1.7%；新世界發展(017) 跌1.3%，收報9.66元；恒地跌1.1%，收報44.05元。反而嘉里(683) 剛公佈新盤西營盤高士台價單，唔肯減價，首批中低層單位折實平均呎價都要22989元，嘉里股價上周五逆市升0.2%，收報27.05元。由股價可見，市場正評估樓價下調對不同公司帶來的風險。
若以往遇到中國因素帶動的跌市，內地股大跌港股小跌，跌300點左右都交到功課，但上周五本地股地產股亦急回，帶住本地銀行股跌，所以才會跌500點咁多，一葉知秋，大家都驚樓市跌，所以對樓價跌的消息特別有反應。
利息走勢 重中之重
如今地產代理先唱淡樓市，因為二手成交死晒，業主又不肯減價，踩低樓市有利成交，但樓價係唔係真係插，要睇未來正反因素如何發展，正面因素係利息仍低，可能的負面因素有幾個，第一是利息上升，可以是美息升得比預期快，也可以因為香港資金外流而比美國更快加息。
第二是發展商把新盤劈價帶動樓市下滑，這要看有無大盤大幅劈價，以及有多少發展商頂唔順要跟住減價。第三是政府大力推地時會否出現好多「流拍」。政府打算在今年首季推出12幅住宅地，較上季增60%，這12幅地共可建5500伙。
樓市回軟時政府大量推地，發展商投地的出價必然保守，政府心中若保持較高的底價，不到價不賣，就不排除會出現流拍及回收土地的情況。當然，即使政府調低底價，低價成交都好嚇人，但我估不如流拍震撼。
呢個世界無嘢講得實，但你睇我數出來樓市可能出現的負面因素較多，就知風險傾向在下行一方，當中利息走勢是重中之重，若利息一升，銀行公會一加息，展開一個加息周期的預期，樓價好難唔插一插。
結論係今年玩股，要加埋樓市可能下跌的因素，中長線唔好睇得太好。短期跌得多大市可能會反彈，要看反彈力度大唔大，但到1月下旬內地臨近農曆年銀根又緊，個市又會緊張啲，到2月因為近全年業績公佈期，又會博炒業績好番少少。
陸羽仁
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