唐焱 [昔日新聞]
》 利好因素未改 內地樓市續升(2014/02/27)
利好因素未改 內地樓市續升
2014年2月27日
【明報專訊】內地房地產市場近日的投資氣氛受多項利淡消息影響，包括興業銀行收緊房貸、杭州部分樓盤降價促銷、傳中央進一步收緊房屋政策等，甚至一些地產界資深人士對今年房地產前景表達了謹慎態度。
內地經濟增長周期性放慢，是造成這一切的主要原因。去年第四季經濟增長開始放緩，已經導致生產價格出現了通縮的壓力。同時，資金面的緊張又造成了利率水平的上升。去年第四季房屋按揭貸款加權平均利率比去年第三季上升了0.14 個百分點，達6.53%，意味?機會成本明顯上揚。另外，隨?社會各界對今年會爆發債務危機的擔憂升溫，金融機構在向房地產行業投放資金時變得更加審慎。這一切，最終都表現在持續?速的地產銷售上。
儘管地產行業面臨這些周期性的逆風，決定房價長期走勢結構性因素並未發生根本變化。從行業供需兩方面來看，城鎮居民對房地產的需求還遠未飽和，同時地產供給卻因為土地制度的原因而滯後。除非政府壟斷土地供應的格局被打破，又或者房產稅大面積鋪開，推高房屋持有成本，否則房價長期上漲的趨勢難以逆轉。
城市化 農村居民湧入城市
內地現正處於城市化的中途，每年還有約2000萬農村居民要向城市轉移。以城市目前的平均居住水平推算，這些人口每年帶來的新增房屋需求大概在6億平方米，中國一年在城市中完工的住宅總面積，最多也不過超過8億平方米。此外，城市現有居民的住房改善性需求也不容忽視。隨?居民收入的提升，更多高質量的房屋也還需要建設起來，以滿足居民提高居住品質的合理需求。從目前的結構性因素來看，中國地產需求還遠未飽和。在存量房徵稅政策大面積推開之前，地產需求很難趨勢性萎縮。
地產需求中可能有一小半是投資需求，如果政府能?通過對存量房徵稅來有效提高房屋的持有成本，應該會抑制這部分需求的增長，甚至可能引發投資客拋售自己已購房產，從而進一步壓低房價。但是，從過去幾年房產稅推進的艱難來看，對存量房全面徵稅恐怕還得等上相當長的一段時間。
存量房徵稅推進艱難
經濟周期的力量也會對房價產生影響。過去的幾輪房地產調控政策，至少曾在短期內明顯抑制了房價上漲。高利率、低通脹也會給房價上漲帶來壓力。但只有足?大的經濟下沉才可能扭轉房價的長期漲勢。假如中國經濟再次像1998到2002年那幾年，在企業倒閉潮之下物價長期負增長，那?洸郅鬤掍眺|長期低迷。不過，相信政府不會接受這樣的經濟硬?陸局面，會在經濟增速下滑到一定程度時「保下限」。在這樣的場景下，經濟增長的疲弱確實可能在短期給房價帶來下行壓力，但並不足以逆轉房價長期上漲的趨勢。
中國光大證券(國際)研究部主管
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