即市新聞
15/04/2014 11:41
《神州樓市－程澐》信貸緊張未現放鬆，量價交換大勢所趨
《神州樓市》４月初，各地信貸依然緊張，未有改善跡象。隨著近期各地蓄客量及銷售的逐
步回升，預計５月房展會前的新推盤量將會增加。但由於部分城市成交表現依然低迷，我們預計
４月主要城市新房成交量將與３月持平。隨著各地降價消息的逐漸發酵，樓市看空預期增強，導
致二手房業主信心持續下滑。中原報價指數仍舊延續上周下跌之勢，表明二手市場價格出現鬆動
空間，但來訪量總體保持穩定，預計後市將價跌量升。
＊信貸趨緊愈發明顯，新型墊首付蘊含市場風險＊
與３月初相比，近期各地房貸趨緊的情況愈發明顯。中原集團研究中心調研了１７個一二線
城市，房貸無一有鬆動改善的現象。其中北京、深圳、南昌等城市則進一步趨緊，有更多的銀行
執行基準利率再上浮或延長放款周期。即使個別與銀行有合作關係的開發商放款時間較短，但也
需要２個月左右。
上周末福建省也爆出了限購鬆綁的消息。可以肯定的是，限購政策對於投資投機需求能起到
顯著的抑製作用，目前難以全面放開。然而，部分城市局部微調以及執行尺度上的暗松仍存在空
間。據聞福建最新的口頭通知中表示，對預售價格變動不再進行限制，將區分高端住房項目與普
通住房項目，實施分類管理。此舉倒是體現了對中低端人士的居住保障，而將高端市場置於充分
市場化的地位。其直接的作用，或能避免結構性抬高地區均價，但具體實施效果有待觀察。
在房貸日趨收緊的背景下，開發商降價促銷愈演愈烈，多地「墊首付」現象重現。除傳統的
開發商貼息墊首付外，還出現了由代理公司或第三方金融服務公司提供的，利率高於銀行貸款的
新型墊首付。其以盈利為目的，幫助購買力不足、連首付款都有困難的購房者買房，有悖於央行
銀監會對房貸的管理，也增加了市場的潛在風險。
＊推盤加速平價走量，房企一季度銷售差強人意＊
４月初，主要城市新房成交小幅回升，首周成交量已超過２、３月份的月均水平。雖然清明
小長假期間成交量出現回落，但節後即迅速恢復。分城市來看，三四線城市表現更為穩定，接近
去年平均水平，而一線城市波動較大。城市之間仍有明顯分化，南京是目前少數幾個銷售較好的
城市之一。由於受政府價格監管，南京的剛需樓盤大多采用微漲快消的策略，中高端市場仍存壓
力，部分樓盤降價後，成交情況普遍良好。與３月初相比，南京的蓄客及銷售情況均有好轉跡象
。
「五一」臨近，成都、重慶、長沙等城市的房交會即將開幕。預期在目前銷售率穩定的情況
下，這些城市４月中下旬的推盤量會集中增加，後期成交有望平穩回升。在調研中，我們也發現
不少城市銷售表現不佳，如南昌、廈門、寧波等地均不甚理想。這些城市３月開盤銷售率不足五
成，最低僅三成，蓄客情況也堪憂。杭州、福州的情況也未見好轉，杭州再次出現樓盤降價，預
計這些城市４月銷售難有改善。加上清明假期影響，我們預計４０個主要城市４月成交量將與３
月持平。
房企一季度銷售業績方面，除四家雪藏去年業績的房企(恆大(０３３３３)、萬科
(深：０００００２)、中海(００６８８)與碧桂園(０２００７))之外，其餘１７家房企
平均目標完成率在１７％左右，較能代表行業真實水平，表現普遍差強人意。為衝刺半年報表現
以及全年業績完成率，預計４月中下旬部分城市推盤量會集中增加，而降價走量將成為愈來愈多
房企的應對策略。《中原集團地產研究董事程澐》
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