立論：計清楚盈大資產值勿中伏 - 林少陽
■如看好李澤楷任主席的盈大，其實應直接持有其母公司電盈。
盈大地產(432)以約72億元出售北京盈科中心的新聞，本來已不算是甚麼新聞，不過，連日來眾多財經專欄及財經新聞報道，仍以極其誤導的文字，誤導普羅大眾，本欄有責任協助讀者認清真相，以免讀者誤中圈套損失慘重。
據盈大公告表示，出售北京盈科中心將為盈大帶來稅前溢利約26.5億元。然而盈大持有該物業，於去年底的賬面值其實已經重估至66.57億元，因此有關交易實際最多只能提升盈大的賬面資產淨值不多於5.43億元，若扣除交易費用，實際金額應少於此數。
股價較資產淨值有溢價
以此推算，盈大於出售物業後，股東資金將由原來約55億元，增至約60億元。於去年底，盈大的總發行股數約3.98億股，但大股東電盈(008)同時持有11.85億股紅利可換股票據，該批可換股票據除了沒有投票權外，本質上與普通股份無異，同樣可以分享盈大的盈利及股息分派，會計上應被視為普通股，總發行股本為15.83億股。
事實上，盈大在計算每股盈利時，亦將11.85億股的紅利可換股票據視為普通股。因此，在出售北京盈科中心後，盈大的每股資產淨值，只是由原來的3.47元，稍微上升至3.82元，並不是坊間很多財經專欄作者誤傳的每股套現金額已達18元，盈大股價較資產淨值出現巨額折讓等極端誤導的言論。
另外，今年5月9日到期，大股東電盈持有總值24.2億元的可換股票據將到期，大股東可選擇按每股3.6元換股價，換取6.72億股盈大新股，屆時24.2億元的借貸將變成股東資金，總股東資金將上升至84億元，但總發行股數將同步增至22.55億股，每股賬面值將被攤薄至3.73元。
即使本欄慷慨地評估，盈大手頭未售物業將帶來額外的資本增值，其每股資產淨值頂多值4元。盈大昨收市價為4.57元，股價較資產淨值存在巨額溢價。
現時大部份地產股均較資產淨值出現巨額折讓，像盈大存在大額溢價的股份極之罕有。
這主要是因為，市場一直有傳聞，指盈大可能被大股東李澤楷睇中，借殼成為大股東旗下金融業務的上市旗艦。究竟大股東有沒有這個意圖，本欄不得而知。我只知道，即使是注資，大股東亦不會明益街外小股東。而如果沒有任何注資憧憬的話，一般小型地產股的市賬率，頂多值0.65倍賬面值，即在任何事實都沒有發生的情況下，其股價頂多值2.6元。
買盈大不如直接買電盈
假如讀者看好盈大，其實應該直接持有其母公司電盈。目前，電盈持有93.6%盈大股份，同時持有由盈大發行的24.2億元可換股票據，賬面價值合共約81億元，連同其持有香港電訊(6823)的股權市值332億元，總值約410億元。假設電盈持有的now TV及其他業務價值為零，淨計這兩項資產市值再打個8至85折，電盈估值約為330億至350億元，折合每股約4.5至4.8元。若未來盈大個殼有價，電盈的股東一樣可以分享成果，股東同時可以發夢，寄望有朝一日now TV可能高價出售或分拆上市。
註：作者客戶持有電盈股份
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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