置業信箱──加按買樓收租一定掂？
問：兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期，供30年，H+1.3，Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右，能加按來買多層小樓收租呢？想法是新買的小樓自住，四小龍出租，新樓用老婆名上會。
答：若以正路的思維，將物業加按，500萬可以按七成借到350萬，以讀者提供的資料，供了兩年，欠本金應減到270萬左右，大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。
如果用物業申請二按又會不會借到更多呢？按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限，400萬以上物業已經不能借到九成：物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)
假定讀者沒有其他現金投入，75萬七成按，只可以買到230萬左右的物業；若果做二按的話，大約可以買到420萬的物業。
假定業主將現有物業賣給妻子，然後用妻子名義去借二按按揭，以500萬成交價計，無需要給傭金，印花稅6%是30萬，按揭保險上會，樓契連律師費5-6萬，以下就是供款計算：
出售物業得款500萬，扣除欠銀行270萬，差額是230萬，其中100萬支付二按的首期，30萬支付印花稅，樓契連律師費5-6萬，七除八扣之下，得款是94萬左右，每月供款將會增加4,000元左右。
可見搞一大輪手續，相差的只是19萬，而所得款項所買到的物業，又是否適合讀者用作自住？一定要買多一層樓，就要另作資金投入才見穩健，還要計及未來加息之後，供款會進一步增加。
筆者以為，買樓收租是一項投資賬，要計清楚所有的開支，並且要衡量或然的風險，是否足以彌補？若約以租金收入計算，只有3%的租金回報，連買藍籌股都不如，若果期望物業增值，又會否變成紙上富貴？
趣遊樓市 - 脫苦海 舊文
