認知局限於「有限的過去」
金管局總裁陳德霖撰文，語重心長的說明金管局採取的逆周期監管措施，並明言是因應樓市周期的演變而採取適當的措施去調節按揭信貸的供應。在樓市上升周期時，收緊按揭供應，在樓市進入下行周期時便鬆綁。
輿論每多對政府的樓市政策多所猜測，早前樓市微微向下時，就多次猜測政府會不減辣，甚至主動發動要求政府放寬調控措施。到政府微調雙倍印花稅時，市場就將之演繹為減辣。政府已經多次明言是次微調並非減辣，只是一些技術性的調整，可是已引發出一些潛在的購買力，結果令到樓市再次升溫。
陳德霖的文章已詳細地解釋金管局的逆周期措施的理念，就是要在市場上行周期時要用政策加以收緊，要待下行周期出現時才放寬。現時無論差餉物業估價署的數據，或者中原指數，都說給當政者下行周期尚未啟動，無異於叫政府和金管局不要放鬆任何措施。
雖然樓市的周期性有目共睹，可是每當市況熱火潮天時，人們卻忽然會忘記市場有升有跌，彷彿只有升沒有跌，然後又去找不同的原因去解釋樓市為甚麼只升不跌。筆者認為這是由於人們的認知局限於「有限的過去」。
這裏所謂的「有限」，不是指一個有多長的年期，而是以當今耳聞目見就當作是過去，比如四周都有人說，隨便買一個物業持有三五年就可以賺到數以百萬計，他們就會認為在任何情況下「渣樓就發達」；報章和網上說中原指數創新高，就認為樓市升就是必然。
我們去看一看中原指數的走勢，即使去到現在，都是在2013年初的水平整固，並無明顯的升勢，而2009年的升幅，是補回金融海嘯的跌幅，樓價真正起步的是2010年，之後政府和金管局都不斷出招，買樓是越來越難。
套用陳德霖文章是認為措施是成功的，因為沒有措施的話升幅可能更高，當然作為監管當局，更重要的指標是銀行體系沒有多放槓桿，至今仍然是穩定的。不過，如果樓價還是要繼續上升，他們就不會考慮放寬，反而會考慮再度收緊了。
http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/insight/20140714.shtml
趣遊樓市 - 脫苦海 舊文
