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2014年8月6日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月6日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月6日

置業信箱──怎樣理解麵粉升,麵包跌
問:聽人講,土地係未來的樓宇材料,麵粉貴過麵包時,即係發展商覺得未來樓價睇升,所以去搶貴麵粉。

我有一個疑問:點解樓價指數節節上升之下,政府賣地要不是流標,就是低價成交,究竟係發展商嚮度玩?,定係預示樓價會跟隨地價下跌呢?

答: 將地價當作為樓價的未來價格,是一種過於簡化的說法。即使將麵粉製造成麵包,都要涉及很多成本,例如燃料、薪金、租金等。即使麵包店老闆不去追求更高利潤,如果製作成本大升,就算麵粉價格不變,也不能保證麵包價格不會上升呢!

筆者所指的,是建築成本上升,因為地價只是建屋成本的一部份,而近年來無論物料成本,以及薪金成本,都已經大幅上升,就算發展商預期賣出價不變,要追求相近的利潤率,便要往地價成本上開刀。

而由於政府從2010年中每個月都賣地,很多大發展商,甚至中型發展商都已經補充了大量的土地儲備。而基於建築成本上漲,加上未來資金成本將因加息而增加,他們寧願縮少土地儲備,也不敢高價搶地。

就以全港(股票編號)首屈一指的大發展商,也要將土地儲備由九年縮減到五年,抱著且戰且走的心態去投地。而過江龍大發展商也因土地大幅度增加供應,投地標價也不像以前那麼神勇。站在股東的立場,會認為他們是能夠掌握「逆周期」投地操作的精粹,以較低的地價中和上升中的建築和資金成本。

而要理解麵粉升,麵包跌,就不得不考慮成本的上升,將會抵銷了地價的下跌,對發展商來說,他們並不是預期樓價會下跌才去低價投地,而是即使樓價不跌反升,他們也未必能夠維持預期的利潤率。

因此之故,地價升,可以預期樓價升;但是地價跌,未必是樓價跌,可能是對於成本上升的理性預期。

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