香港樓價會如羅傑斯預測暴跌嗎? 2015-04-23
有認為，一日為師終身為師，學生只應為老師辯謢，而不能提出質疑，但羅傑斯老師教導學生時，每每指出自己也會有缺失，這就是師徒之間可以暢所欲言的原因。
近日事忙，與老師聯絡較少，喜見本港某友報在新加坡專訪羅傑斯，暢談對香港樓
市和世界經濟大局的看法。最轟動的言論，自必是羅傑斯預測香港樓市3年至少跌一半的看法。他也認為新加坡樓市出現泡沫，爆破的危機很大。
對華人區樓價高企 向來戒心大
羅傑斯一向看淡華人社會的樓市，早就認為有泡沫，認為不宜投資於高昂的物業，在美歐，人們對於是否置業，並沒有如華人般熱愛，因此，他對於華人社會樓價遠超過民眾的收入水平，及收租回報率較美歐社會大幅偏低很不理解，認為遲早要爆煲，政府不如讓泡沫爆破，再從低位重生。
我曾向他表示，中國社會承受不了樓市硬著陸，因此，政府的政策是希望多建公營房屋及壓抑私樓價格的升幅，以至令其溫和調整；另外，設法提高市民收入，使薪金可以逐漸追上供樓的負擔水平，實現軟著陸。
預測港樓3年跌五成 有3大論據
羅傑斯常到內地參觀訪問，近年他見到一些開發中的新城鎮，發現樓價並非超貴，因此，他似也修正了中國樓市很可能會爆的看法。
香港樓市近年節節上升，遠超乎羅傑斯的想像及居民的負擔能力，只是靠港元與美元掛勾用超低息來支撐住，羅傑斯預測香港樓價3年內跌一半，有人會認為他是語不驚人死不休，我也不敢說他的理由很充份，但卻不能為了「捍衛樓價」(或其背後的勢力)，便隨意歪曲羅傑斯的言論。
羅傑斯的基本理由有3方面，這包括香港的樓宇供應正在有較大幅增加，市場低估了美國可能會較急速加息，令到香港被逼跟隨，以及國際金融秩序以靠印銀紙來維持，或遲或早，大約在3至5年間，便會爆發新的大災難，到時更難應付。這3方面的發展，都是他預期香港樓市泡沫爆破的理由，他建議人民幣及早成為完全自由兌換的貨幣，而港元改與人民幣掛勾，以至香港改用人民幣。
歪曲事實 就能把大師罵倒嗎?
隔離埠某的財經報章，日前在該報第二頁發表了署名的「本報評論員」文章，破口大罵羅傑斯。文意的題目是「香港房價會暴跌?不靠譜!」
文章的引言是:「美元升值就會帶貶港元，這是唱衰香港樓市觀點的主要論據。其實，港元的人民幣色彩愈來愈濃厚，即使取消對美元的聯繫？率也不會暴跌。香港樓價暴跌50%的說法，顯然不靠譜。」
從這個引言來看，可發現該文的作者根本沒有看過羅傑斯訪問的全文，根本不知道羉傑斯就是建議及早與人民幣掛勾，以免香港受美息上升及美元進一步上升所拖累。而事實上，「美元升值就會帶貶港元」這種謬論，只是該文作者的看法。
進入正文，作者立即表示，「吉姆.羅傑斯，投資名人一枚，近日放話:香港房地產泡沫已到破裂邊緣，3年內香港房價下跌50%以上。都知道，羅傑斯早年是索羅斯的合作夥伴，這也是他在中國廣受追捧的原因之一，不知是因為稻草綁著螃蟹過稱便一定要賣個螃蟹價，還是因為別的甚麼原因，反正羅傑斯也愛說，媒體也愛追，近些年就中國的房價、股價、人民幣甚麼的，說了不少，內容廣泛，但應驗的不多，這一次香港房價腰斬說，恐怕還會繼續落空。」
這番話擺明就是要針對人，或者，無名之輩的出名方法，最好就是找個大宗師來罵，不過，在內地的作者並不是就羅傑斯針對中國經濟或樓市的評論來發炮，卻曲解羅傑斯對港樓價的警告。我小人之心，就懷疑還有別的原因，大家懂得的。
羅傑斯的預測 經常落空嗎?
羅傑斯在中國受歡迎，不是因為他是索羅斯的前度拍檔(兩人鬧翻了30多年，羅傑斯在公開場合絕少提及索羅斯，這點該文作者很可能不知道)，而是羅傑斯早在90年代和新千年，兩度自駕環遊全世界，其中包括在中國遊歷，由於看到中國及一些新興國家冒起，羅傑斯早在90年代後期油價處於10美元，金價處於300美元谷底之際，便預言商品會出現10年大牛市，而早在90年代，羅傑斯已低價收集張裕B等優質股票，之後也低價買入國航H股，被國航領導層視為重要股東。
樓市方面，早在2005及06年看到美國買樓不需付首期，羅傑斯已力斥其非，及預期必定出泡沫及爆破，是少數正確預測金融海嘯將至的世界級專家。
羅傑斯一向是中國大好友，但對於中國經濟和股市，他從來不盲目樂觀，雖然他矢言對中國股票只買入不賣出，會留給兩位女兒。對於中國股市，他基本上看得頗準。在金融海嘯後，上證指數曾升上3000餘點，他認為亳無投資價值，之後跌至2000點樓下，他才叫再買，而在去年開始的大牛市，他在2000餘點也叫入市。對於人民幣前景，他十分看好，而不是所謂的漠視人民幣的優勢。
羅傑斯在西方的批評者，會指他過份看淡美國及過份看好中國，亦有認為他對大宗商品的價格近年看得不準確。這部分是事實，羅傑斯也常說他對短期價格向來看得不準，例如，他在金融海嘯後金價升上1000美元時，預言10年內會升至2000美元，怎知，一年之後，金價便升至1900美元，之後大幅回落，但至今仍未低於1000美元，這是否很不準確呢?見仁見智吧。
內地投資者可支撐香港高樓價?
不學無術者的批評，不會損害智者的地位，而該文謂港人對置業需求大也是有道理的，但怪趣的是他認為內地人仍會不斷到香港買樓投資，助港樓價不衰，這一點，就似乎變成港樓推銷員了。(文章說，「香港是國際性大都市，有著大量的內地投資需求，本地剛需也不可小瞧。」)
我不知道香港樓市能否軟著陸，還是會如老師預期的硬著陸，但我認為，美國加息的速度和程度，將是一個很關鍵性的因素，這是有意置業宜密切留意的。
~TITLE_S~國金與投資 - 曾廣標 2015年4月24日 舊文
