C觀點 - 施永青
「星巴克效應」可靠嗎？
2015年04月09日
美國地產顧問機構Zillow的調查發現：在星巴克咖啡店四分之一哩範圍內的樓宇，升值比其他沒有星巴克的地區快。
這其實不難理解，因為星巴克的咖啡比一般的餐館提供的咖啡價格要高一檔，能夠去星巴克消費的人，多屬有知識、有技能的中產階級，否則難有這種悠閒，去追求這類時尚。這類有能力去星巴克消費的人，一般都有較高的負擔樓價能力；因此，能凝聚星巴克消費者的地方，樓價會升得更快。
星巴克的消費者除了有知識、有技能外，還有一個特色，就是年紀比較輕，他們都是處人生最當旺的年代；無論打工還是做生意，都會較為出色。他們的收入增長得很快，可能三、五年就有條件換一次樓。所以，他們聚居的地方，樓市會相對興旺，樓價亦會升得較快。
從這個角度去看，並非星巴克的存在足以令樓價上升；而是星巴克在選址時，多會選一些年輕的中產階級聚居的地方，而這類人聚居的地方，剛好是樓價最有條件上升的地方。
對普通投資者來說，他們在投資時，沒有條件學星巴克選址那樣，先做這麼詳盡的市場調查，那跟隨星巴克作投資，不失為一種現實可行的策略。個人認為，首選應是星巴克剛開新店的地區，而非星巴克已在該區經營了很長一段時間的地區。因為新區的潛力可能未充分顯示，往後上升的空間會較大。
相反，若果星巴克已在該區開了十多年，該區的優點應廣為人知，樓價亦已充分反映了這區的購買力。將來這類地區的樓價亦只能隨大市上落。
記得早年迪士尼來香港的時候，亦有地產投資顧問公司引用美國的經驗，認為迪士尼開在那一個地方，那一個地方附近的樓價就會上升。我沒法認同這種意見，原因是兩地的情況差異很大。
美國的迪士尼開在相對偏遠的地方，迪士尼可以為附近地區帶來基建與人流，但香港本身已是一個繁華的大都會，不愁沒有人流。即使沒有迪士尼，也會建機場幹綫。再者，美國的土地多在私人手上，美國迪士尼周邊的地主當然會得益。但香港迪士尼周邊的多是官地，即使有小量私人地，但都礙於種種限制，沒法拿來發展，沒法有所得益。
在香港投資地產，與其跟隨星巴克或迪士尼，不如跟隨政府的基建投資。筲箕灣原被港人視作偏遠地方，但自從有了東區走廊、港鐵、東隧後，太古城的樓價就由七十年代中不到二百元一呎，升到今天接近二萬元一呎。
西九龍的情況也一樣，原先佐敦與大角咀區都被視作品流複雜的地區；但自從有了西隧、西九文化藝術區與高鐵站之後，整個地區已予人耳目一新，樓價亦升了數倍，這都是因為有公帑為該區改善環境，該區的樓價自然會升得較快。
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