即市新聞
27/10/2015 13:18
《神州樓市－程澐》「雙降」再度利好樓市，各地成交穩中有升
《神州樓市》上周五，央行發布「雙降」公告，貸款利率再創歷史新低。隨著社會融資成本
進一步降低，無論是對於房企還是購房者都是一大利好。今年以來房地產市場銷售回暖與信貸環
境寬鬆關係密
切。然而，城市間分化也日益顯著，大部分城市房價仍在下行通道，去庫存壓力猶
在。１０月已近尾聲，各地新房成交量已與９月同期基本持平。上周，各地住宅市場成交仍然保
持前一周的活躍水準。北京土地市場迎來成交高潮，新晉單價地王誕生。「雙降」將進一步刺激
樓市，延續回暖勢頭。
＊央行「雙降」利率新低，房價分化一線領漲＊
１０月２３日，央行發布降息及全面降準公告，從而迎來真正意義上的「雙降」政策（今年
６月的「雙降」為降息及定向降準）。經曆本輪四次全面降准後，大型金融機構存款準備金率為
１７﹒５％，與２０１０年１１月期間水準相當，仍處歷史高位。而經曆本輪六次全面降息後，
５年以上貸款基準利率為４﹒９％，再創歷史新低。此外，個人住房公積金貸款利率未作同步調
整。無疑，隨著社會融資成本進一步降低，無論是對於房企還是購房者都是一大利好。上周發布
的《三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，三季度末，房地產貸款餘額及個人購房貸款餘額
均同比增長２０﹒９％，增速分別比上季末提高１﹒５個百分點、３﹒１個百分點。今年以來房
地產市場銷售回暖與信貸環境寬鬆關係密切。
然而，城市間分化日益顯著，大部分城市房價仍在下行通道。國家統計局上周公布的７０個
大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，城市間房價走勢依然分化，一線城市領漲全國。９月，一
線城市無論是新建商品住宅還是二手住宅價格同比漲幅均位於７０城市前四位，其中，深圳居首
，廣州第四。且一線城市二手住宅價格同比漲幅明顯高於其他城市。同時，仍有５８個城市新建
商品住宅價格同比下跌，５４個城市二手住宅價格同比下跌。價格是供求關係的真實體現，這表
明大部分城市供過於求的現象儘管已有緩解，但仍然未改，去庫存壓力依然嚴峻。
＊各地成交穩中有升，北京單價地王刷新＊
各地住宅市場成交仍然保持前一周的活躍水準。中原監測的４０個城市數據顯示，上周新建
住宅成交面積環比上升１％其中三四線城市的增幅最大，達２０％。１０月前２５日，新房成交
量已與９月同期基本持平，微降１％。二手住宅市場也穩中有升，中原監測的２１個城市數據顯
示，上周二手住宅成交面積環比上升２％。受到「雙降」利好刺激，上周五大城市中原經理指數
除天津微跌外，其他城市均現環比上漲，漲幅在１﹒０１至５﹒９４個百分點之間，顯示出房地
產經紀人對「雙降」的後市信心提升。而中原報價指數則走勢出現一定分化，上周一線城市報價
指數均環比上漲，天津、成都則環比明顯下跌，表明一線城市的市場預期較為樂觀。
上周，北京土地市場迎來一波成交高潮。最終，７宗經營性用地成交總額達到１７２﹒８億
元。其中，商辦用地由於溢價率不設上限，導致２宗溢價率超過１４０％。而５宗含住用地的成
交，全部達到價格上限，進入競配建環節。尤其值得關注的是，豐台區花鄉樊家村地塊，以超過
７萬元╱平方米的樓面價（考慮配建及公建因素）成為北京新晉單價地王。該地塊扣除配建後的
居住用地建築面積佔全部建築面積的比例僅為３４％，而包括公租房及回遷房在內的配建部分建
築面積佔比高達５０％這意味著地塊內可自由定價的商品住宅面積小於保障房面積，後期項目操
作有一定難度。儘管如此，該地塊因其較好的地理位置仍能引發房企的高價爭奪，地塊位於北京
西南方位三環與四環之間，且靠近地鐵站點。隨著１０月推地量大增，下一階段北京土地市場的
成交高潮有望延續。《中原集團地產研究董事 程澐》
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