青心直說：去存貨VS去槓桿
■內地一線城市涉及的樓市庫存，大約要用九個月時間全數消化。 資料圖片
內地突然高調提及樓市庫存問題，千方百計去庫存，為樓市寬鬆政策鋪路。以10月份官方閒置住房面積計，按月上升8%，即時就帶出頗多矛盾；特別是若要加大去庫存，發展商繼續暫緩新增房產開發投資
的話，固定資產投資增幅就只會繼續呆滯，影響經濟。
同時，房產相關開發投資減慢，對土地需求下降，影響地方政府財政收益。換句話說，去槓桿過程亦都可能受阻。相反，催谷發展商投資的話，庫存就越滾越大。所以，內地樓市當前引發的問題，已不是樓價表現那麼簡單，而是去存貨及保經濟、去槓桿之爭。
三線城市最難受惠
按各大券商平均的估算，內地一線城市涉及的庫存，大約要用9個月時間全數消化；二線城市要13個月左右；三線城市未賣的單位，就要用33個月時間才可消化。最大問題是地點及位置檔次低的三線城市。
由於三線城市屬於經濟較落後及發展未成熟地區，居民收入太低，三線城市樓市是最不受惠按揭減息。大前提是窮，連地方政府收入亦有問題，更談不上全面補貼購房，除非是當局在中央層面提供槓桿及補貼。內地樓市未有如預期持續復蘇，但內房今年收益應會比預期佳，皆因一線城市樓盤夠撐，融資成本下降效用亦浮現。
去年內房平均融資成本超過7厘，近月降至5厘左右，相差百多點子，就是潛在的毛利率上升空間。所以，內地越低息融資，短期越會有利，至於債務比率大概是往後要關注的事情了。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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