港樓冷凍 內房轉熱
2016年02月29日
踏入二月業績公佈期，陸續有大公司公佈業績。簡單回顧這一浪的業績公佈，很多行業表現都比預期中差，公佈業績後，證券行紛紛調低相關行業目標價。大銀行成為重災區，渣打(2888) 及匯控(005) 遭大行紛紛降價，即使過去表現比較好的恒生(011
) ，也因為業績差過預期被削目標價。
大行對地產行業的看法則較為參差，合和(054) 及信和(083) 被降目標價，新世界(017) 由於增加派息，俾到大行信心，評價略佳。
輪到巨無霸新地(016) 登場。新地宣佈至去年12月31日的中期業績倒退，截至去年底止6個月，盈利按年降6.2%至147.2億元，每股盈利按年跌10.5%至5.11元，中期息1.05元。同樣地，新地也使出派高息這招，中期息按年增10.5%。新地主席兼董事總經理郭炳聯解釋，除了因為基礎盈利上升外，也因為對下半年可入帳收益有信心，故增發中期息。
新地自削賣樓目標
不過，更加受注目的是新地副董事總經理雷霆在記者會上忽然說，今年有機會削減售樓目標，他過去曾說今年有機會完成320億的售樓目標。如今要調整策略，至今年6月底的財政年度，集團全年售樓目標會降至272億至280億元水平。新地去年7月至12月的合約銷售為113億元，過了半年，售樓數只有原來全年目標的35.3%，目前還有半年時間賣樓，調低目標，是合理安排。雷霆話數據顯示今年一手交投量放緩，所以推盤速度也會減慢，又話新地一向重視價量兼備，不會為加快售樓大幅減價，因此降低售樓目標。
另一家大發展商長實(1113) 的執行董事趙國雄則表示，預計今年長實中港賣樓收入為300至400億元，香港市場佔200至300億元，售樓數字與上年相若，不會降低銷售目標。
新地增加派息，一定程度可以穩住股東信心，但調低售樓目標，肯定會對市場有一定衝擊。新地係首家要調低售樓目標的大型發展商，預計香港今年賣樓狀況將不如去年，認為樓市會有一定壓力。總的而言，我覺得大行睇淡本地房地產股，雖然沒有銀行那樣差，但也抱持着較審慎態度。
人行明示 首付可降
香港樓市冷冰冰，內地樓市卻熱起來。自中央去年定調要為樓市去庫存之後，救市措施浪接浪。先是將一手房按揭首期由25%降至20%，再減買樓的契稅(類似本地印花稅)。
二十國集團(G20)財長和央行行長會議上周五開幕。中國人民銀行行長周小川評論到房貸首付降至20%的問題，他說個人住房加借貸槓桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發展的階段，個人住房貸款在中國銀行業總貸款佔比仍較低，仍是安全產品。房地產市場也需要逆周期調節，降低首付比例審慎度是足夠的。
周小川還表示，銀行有願望發展個人住房貸款，將來在加強對銀行總體健康度考核的前提下，給銀行定價更靈活空間。中國控制槓桿率關鍵在於企業及地方政府槓桿率偏高的問題，而非家庭和個人的槓桿率的問題。
最重要的是周小川還說了一句，房貸首付比例還有降低空間。市場馬上憧憬，首付還有機會再降到15%。
無帶胸圍 應跌不跌
中央連番出招托房市後，多個城市的買房銷情熱起來，特別是一線城市銷情更熱一些。 上海周邊的樓盤借着這波行情火熱起來，周末的人民廣場，成了地產開發商的戰場，早上和中午都有看房班車，每車裝滿即走。在杭州，綠城楊柳郡二期開盤，出現了1000人搶388個單位的局面。
我問起在內地做開發商的朋友樓市情況，他先傳來一個內地笑話，「中國房地產就像無肩帶胸罩，一半人在疑惑：是甚麼支撐了它？另一半人則在盼着它掉下去，以抓住機會。誰是這個女人，永不可能讓它掉下來。就算快掉下來了，提一提還是又上去了……」
這就是內地樓市，當買房者還覺得樓價太貴，想等樓價跌一跌才入市，怎料一跌少少，就被政府提了上去。這也不難理解，樓房銷售是內地最大內需，牽動多個極度低迷的原材料行業，內地經濟唔好，阿爺沒有太多招數可出，提振樓市是最容易的大招，所以減稅降首期付款等大招連出，托起樓市救經濟。
內地發展商朋友話，早在2015年底，阿爺已暗中出招幫發展商，過去開發樓盤要在政府放押金，一個中小型樓盤都有幾千萬押金在政府手裏，去年底突然宣佈可以向發展商發還押金。在發展商眼中，在年底水緊之時，簡直如久旱逢甘露，對周轉不靈的中小型發展商而言，返還押金已救了它們一命。
房市轉熱 短線可吼
他又話，降首付和減稅措施公佈後，很多地方房市熱起來，是不是全面向上，還要進一步觀察。如果好宏觀咁講，到底中國谷高樓市，能否救得起經濟，還是只造成樓市虛升，的確係唔易答的問題。上年就試過谷高股市去頂經濟，都係失敗而回，所以谷樓市同樣有風險。若睇住短線市況，內地樓市熱起來，內房股未來兩個月都有機會借勢炒一轉。
若要買穩陣大股，當然睇中國海外(688) ，上周初瑞信升中國海外的評級至「跑贏大市」，目標價上調至27.7元(上周五收23.15元升3.4%)。瑞信話，中國海外在2015年度的合約銷售大升28%，預期趨勢將延續至2016財年，它可以錄得雙位數銷售增長，主要因為公司有足夠的可售房產資源。瑞信話中海外是大部份長期投資基金在內房板塊的必備選擇，而且財務狀況較同業穩定，所以將它的目標價由24.6元上調至27.7元，評級由「中性」上調至「跑贏大市」。
瑞信預期，中海外2015及16年利潤率將會穩定，而且公司的資產周轉率及利潤率趨勢較同業為優，另外該行料中海外會將槓桿比率維持在40%以下。
買中海外這些大股勝在穩陣，若然睇錯都有一定防守性。中海外近日股價反彈較多(較近期低位反彈了13.2%)，若然只睇短線走一轉，可能留意吓上落好大的恒大地產(3333) 或較集中在長三角開發的世貿房地產(813) ，恒大上周五收5.09元，較2月中低位4.7元高8.3%，世貿上周五收10.18元，較2月中低位9.36元高8.8%，若內房股有較大反彈，它們的向上空間較大，若保險一點以它們2月中低位作止蝕，跌穿那個位認輸走人，都有一定值博率。內地樓市可以走一轉，主要風險在中港兩地的大市走勢。
陸羽仁
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