【置業安居】重建談何容易 （曾淵滄）
多年前，香港曾經是國際輕工業中心。當時，工廠大廈林立，但是時移勢易，中國開放，工廠北移。理論上，工廠大廈必然林立，拆除重建的量很少，工廠大廈也吸引了一些投資者，他們認為投資工廠大廈的收租的回報率不錯。
冒高風險換取高回報
但實際上，投資工廠大廈收租
的回報率之所以比較高，是因為許多工廠大廈違規變成寫字樓，而基本上香港執法部門也一隻眼開一隻眼閉，沒有採取行動取締。
這種情況有如僭建，買僭建的住宅來收租，回報率也很高，但是有一定的風險，僭建的住宅有可能被拆掉，買家血本無歸，改裝為寫字樓甚至住宅劏房的工廠大廈也可能被執法部門下令還原為純工業用途，再加上罰款。因此，投資工廠大廈的收租高回報，是建立於違規被罰的風險。
為了處理歷史上違留下來的問題，香港特區政府也鼓勵工廠大廈的業主正式申請住宅。但是，這項計劃成效未如預期，當中原因很多，而最重要的原因是補地價談不妥。
所謂補地價，就是業主在改建時必須向政府交付一筆工廠大廈的地價與寫字樓地價之間的差價。而在政府的計算中，工廠大廈的地價很低，寫字樓的地價很高，因此差價很大，要補的地價也自然很高，工廠大廈的業主認為如此補地價並不值得，因為工廠大廈的業主們早已靜靜地違規將工廠大廈非正式地改裝為寫字樓。
工廠大廈改建難度高
雖然只能說是二級、三級寫字樓，無論如何，收租的回報總是比工廠大廈高許多，工廠大廈違規改建的業主，仍希望補地價的計算，是以目前他們已經違規改建後的市值來計算補地價的金額，這當然談不成，政府官員絕對不可能接受把違規的事實當成談判的籌碼。因此，相信香港眾多的工廠大廈是很難通過補地價改建。
改建的難處之二是工廠大廈的設計的確不易改建，理由是四四方方很大的平面面積往往只有四幅牆及窗口，窗口少，改建後通風設計很困難，要真正變成一級寫字樓，只能拆掉重建，拆掉重建只有大地產商才有能力做得到。
早期，香港不少地產商建工廠大廈時，將整個大廈分拆零售，因此業權分散，一幢大廈裏有許多業主，要重建談何容易，成功的市區重建個案多是只有四層高的舊唐樓。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
來源 source: http://hk.finance.yahoo.com
