投資先機 - 窮小子 2016年4月27日
投資先機：自住樓隱藏的風險
■若物業淪為負資產，則影響個人財務的彈性。 資料圖片
上周專欄文章《自住樓唔怕跌難聽過粗口》引嚟讀者很大反應，當中有正面評價同時也有不少負面評價。筆者只想表達香港有一些心急置業的人士因錯信「自住樓唔怕跌」呢句說話而去勉強置業，漠視自身所能承受的風險，十分不理性。
若物業淪為負資產，則影響個人財務的彈性。所謂負資產是指物業市值低於未償還的按揭貸款餘額。假設A君購入一個400萬元的物業，借盡九成按揭，貸款額實質為360萬元；若樓價下跌20%，單位市值跌至320萬元，已屬「資不抵債」，A君若想於市場即時「套現」，A君需要先補回尚欠銀行40萬元差額才能到銀行贖樓套現。
若A君擁有良好的還款能力，就算樓價持續下跌，A君當然不急於喺「資不抵債」的情況下賣樓套現，銀行亦沒有必要去追補借款差價，俗稱call loan。喺經濟轉差的情況下，失業率上升，原本每月如常還款的A君，有可能突然失去收入來源，既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，最終破產收場，負資產物業將淪為「銀主盤」。
香港人買樓多數以按揭方式，付出10元買入市值100元的資產，係屬於高槓桿類型的投資，但由於用物業作抵押品，風險較低，借款利率亦較低，所以按揭貸款比較受市場歡迎。無論係股票定係物業，只要係運用到高槓桿原理，唔多唔少會令高槓桿的資產存有泡沫，「自住樓唔怕跌」背後隱藏不少風險。
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