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2017年9月8日 星期五

施永青 am730C觀點 2017年9月8日

施永青 am730C觀點 2017年9月8日


首置上車盤須借助市場力量


首置上車盤須借助市場力量
特首林鄭月娥終於明確表示:政府將撥地建專為港人首次置業的上車盤。這個方向得到社會上大多數人的支持,問題只是如何具體落實。

特首說,會以公私營合作的方式去興建首置上車盤;但一些左翼的意見卻對讓私人發展商參與,採取抗拒的態度,擔心這只

會為官商勾結提供條件,變成貪腐的溫床。有人更主張,由有需要的買家組織合作社,直接向政府申請撥地;只要政府願意免地價或收便宜一點的地價,就可以令建屋成本大減,讓很多香港人都可以負擔得起。

我不反對以合作社方式去解決香港的住屋問題。事實上我在內地農村開展的扶貧工作,很多都透過合作社的形式推行;但這亦令我明白組織合作社一點也不容易。

農村的成員大都互相認識,很多還有血緣關係,但合作起來一樣有很多矛盾,不容易有效地作出決策,推行起來十分困難。香港在這方面的經驗甚少,只有公務員組織才成功落實過。因此,要三唔識七的買家組織起來去申請撥地,並把發展項目有效地落實,難度極高。所以,我不反對把這道門開著,但不能寄望單靠合作社的方式,就可以大規模解決社會的住屋問題。

此外,把這項工作交給房委會也不是最好的選擇。因為房委會的任務已很重,主力應放在加建公屋上。再者,歷史早已證明,公營機構的營運效益,大部分都不如私營機構。過去房委會就出現過短樁與無法依時交樓事件,聲譽不及私人發展商。我相信首置上車盤的買家有得選擇的話,他們也會揀由私人發展商建出來的樓。政客不宜為了自以為是的理念,而完全忽略買家的意願。

現實是即使把首置上車盤交給房委會興建,其實一樣離不開公私合作的需要。因為房委會自己不會實際去建造房子,一樣要找承建商與判頭,而所用的建築材料亦大部分由私人供應商提供。由此可見,要杜絕私人企業的參與根本沒有可能。現實是香港的民生需要大都是由以盈利為目標的商人提供的,不可能在首置問題上,完全排除私人企業的參與。中國大陸在主張為人民服務及學雷鋒的年代,建設甚少,人民越住越差;至改革開放後,把住房商品化,讓私人發展商來競爭,人民的居住環境反而改善得遠比之前快。原因是私人發展商為了爭取買家,必須不斷提升商品的質素;為了增加盈利,就必須不斷提升營運效益。但如果公營的話,就既沒有盈利的誘因,亦沒有競爭的壓力。公務員的強項是按章工作,但求有所交代,效果一定不及私人企業。

當然,政府不是全無角色扮演。在首置上車盤一事上,政府最需要做的,是在批地條款上訂立嚴格的限制:(i)限制將來興建出來的樓宇,必須售予首次置業的香港永久居民。(ii)單位只能自住,不能出租。(iii)將來轉售時只能賣給符合同樣資格的首置人士。(iv)單位面積不得超越500平方呎。(v)買家須符合一定的入息上限。至於售價是否需要設限,則可有可無;但為了令社會安心,初期可以有一定的限制。政府在地契上列明這些限制後,不遵守的就可能喪失業權。負責交易的律師,當會提醒買家,相信不會有太多的人敢於去冒這種風險。

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