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2017年10月3日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年10月3日



置業安居 - 曾淵滄 2017年10月3日


【置業安居】撻訂的原因 (曾淵滄)

今年一手樓市場很熱鬧,多個樓盤在推出時皆獲得超額幾倍的認購,正式推出時很快就賣光,但是,也有報道指撻訂的宗數也非常多,有傳媒統計,今年以來一手樓撻訂宗數多達230宗,總樓價近33億元,涉及撻訂金額2.23億元,這也的確是相當重要的訊息。

高估借錢容易程度
這麼多的撻訂宗數說明,許多人買樓只憑一時衝動而買,買了之後才發現借不到錢而撻訂,我相信絕大部分的撻訂原因是借不到錢,而不是買了之後後悔不買。

為甚麼他們會借不到錢?理由之一是買樓者沒有在買樓前與銀行聯絡,他們應先問一問銀行,如果他買下這個單位,他目前的狀況能不能借到錢?能借多少錢?目前銀行貸款愈來愈嚴,許多人往往自以為可以輕易借到錢,到最後才發現借不到,只好撻訂。

除了銀行借錢難之外,地產商也不會全無條件借出二按,一些條件不符合的人也可能借不到二按,而且,二按的利率相當高,有些人買了樓之後,回家後算來算去認為不劃算,風險很高,也只好撻訂。如果借不到發展商的二按,要向財務公司借的話,利率可更高了,高得難以負擔,問了之後也只好放棄。

又有些人打算把自住的房屋加按,拿出現金為孩子們付新樓首期,付了訂之後,才發現原來加按也不容易,其中一個原因是自己已靠近退休年齡,銀行對靠近退休年齡的人的借貸也是很謹慎的,也因為銀行借貸不容易,電視裏才有這麼多的財務公司廣告。

加息增加供樓負擔
借錢難、利率高是撻訂的主要原因。當然,買了之後後悔的人也有,為甚麼會後悔?最大的可能是擔心樓價會下跌。事實上,中原城市領先指數在過去3個月是橫著走,不再有顯著升幅,而且經常有升有跌,在時間上,落後於中原城市指數的政府樓價指數,雖然至今仍是有升無跌,但其升幅已經非常非常小。舉個例子,9月22日中原城市領先指數是160.75,6月30日是160.26,上升幅度只有0.2%,而中原城市領先指數每個星期的升跌幅度往往也是這個水平。換言之,可能一個星期之後,中原城市領先指數可以低過160.26,那就是說是低過3個月前的指數。

還有,新任特首林鄭月娥的新房屋政策也可能大幅增加房屋供應,美國聯儲局決定仍然會不斷加息,再加上「縮表」,長期加息肯定對樓市不利,加息的初期買樓者可以感覺不到供樓負擔在加重。但是,一加再加,不斷地加之後,負擔加重的感覺開始顯示,恐慌就會發生,因一時衝動而買樓者,回家之後左思右想,最終撻訂。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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