還看金蕉 - 張笑衝 2020年4月27日
張笑衝：樓市或小陽春 新地博反彈
張笑衝：樓市或小陽春 新地博反彈
【專訊】港股連升兩周後下跌，而受到股東減持、配股等消息影響，一直強勢的軟件、雲計算、5G概念股等普遍錄得較大跌幅，就算是醫藥股、互聯網醫療股也受到波及。市況仍然上落市、板塊輪動為主，強勢股弱勢股均有機會，短線可考慮本地地產股。
中原城市領先指數上周升0.47%，報175.68創8星期新高，當中七大指數齊升，為5周以內首次。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，樓市開始有止跌回穩跡象。要留意，中原指數反映的是數星期前的樓市情況，當時疫情嚴峻，全球股市仍處於低位，本港樓市依然拒絕下跌。從近期二手樓市表現，無論是睇樓量、還是成交量，甚至是大型屋苑成交價來看，樓市更有轉趨熾熱的情況。
本港樓市升浪由2003年SARS後開始，不少屋苑樓價累積上升5倍甚至10倍以上，表現不遜於美股。對於很多仍未上車的市民來說，再來一場SARS令樓價大跌會是千載難逢的機會。現在疫情到來，但樓價也只下跌幾個百分點，這可以說仍未跌夠，但應跌不跌、甚至逆市上升的資產，之後的表現往往都會更是強勢。退一萬步來說，至少本港樓價已很難進一步調整。
樓市依然強韌 地產股卻急挫
相對於樓市的強韌，本地地產股卻跌到四腳朝天，市場對後市看法仍然非常悲觀，主流意見是失業率會上升，市民置業能力更弱，拖累樓價回落。此外，商場及寫字樓租金收入也會開始進入下跌周期。香港經濟轉差是不爭的事實，但影響樓市的因素眾多，經濟差樓市差是很籠統的看法，但供不應求日益嚴重，短期對樓市的影響力遠超經濟好壞。
運房局公布，截至今年3月，未來3至4年間本港一手私人住宅單位供應量為9.5萬夥，增加2000夥，結束連續7季不變的數字。而首季私人住宅施工量為900夥，按季大跌77%，創2017年第三季以來新低；落成量則增加20%至4200夥。
供應無增加 未來兩年樓價難跌
樓市潛在供應量永遠都在9萬夥以上，完全無法反映實際應市數字。2019年落成量就僅13640夥，而受到去年社運、空置稅等影響，發展商施工速度急劇放慢，向屋宇測申請上蓋建築工程的單位數量，連續兩年跌至不足13000夥，這其實就是未來兩年的實際供應。若需求仍維持在每年兩萬夥，可以想像未來數年的樓價會如何，至少不大可能持續下跌。
本地地產股較資產淨值折讓約50%，放在過去20、30年也是一個很高的水平，已充分反映了大量利淡，估值也不容易再跌。相反，一些利好因素卻被忽視。例如港美息差較大吸引資金套息，金管巨將不斷接錢令拆息下跌，對樓市絕對是利好。
此外，李嘉誠一直指樓價高企與建築成本有關，但現時建造業失業率高達6.8%，建築工人薪酬一定會下調，利好項目邊際利潤。更重要的是，隨著本港疫情快將結束，一方面商場人流會逐漸回復正常，而筆者估計發展商也會在限聚令結束後，最快5月便重新推盤。近日也見長實（1113）旗下的愛海頌於電視落廣告。以二手樓市的熾熱，可見積壓近一年的需求非常強勁，樓市很有可能出現小陽春，對地產股氣氛會有不少幫助。本港樓市出現回穩跡象，可於100元附近低吸新地（0016）博反彈。
[張笑衝 還看金蕉]
張笑衝：樓市或小陽春 新地博反彈
【專訊】港股連升兩周後下跌，而受到股東減持、配股等消息影響，一直強勢的軟件、雲計算、5G概念股等普遍錄得較大跌幅，就算是醫藥股、互聯網醫療股也受到波及。市況仍然上落市、板塊輪動為主，強勢股弱勢股均有機會，短線可考慮本地地產股。
中原城市領先指數上周升0.47%，報175.68創8星期新高，當中七大指數齊升，為5周以內首次。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，樓市開始有止跌回穩跡象。要留意，中原指數反映的是數星期前的樓市情況，當時疫情嚴峻，全球股市仍處於低位，本港樓市依然拒絕下跌。從近期二手樓市表現，無論是睇樓量、還是成交量，甚至是大型屋苑成交價來看，樓市更有轉趨熾熱的情況。
本港樓市升浪由2003年SARS後開始，不少屋苑樓價累積上升5倍甚至10倍以上，表現不遜於美股。對於很多仍未上車的市民來說，再來一場SARS令樓價大跌會是千載難逢的機會。現在疫情到來，但樓價也只下跌幾個百分點，這可以說仍未跌夠，但應跌不跌、甚至逆市上升的資產，之後的表現往往都會更是強勢。退一萬步來說，至少本港樓價已很難進一步調整。
樓市依然強韌 地產股卻急挫
相對於樓市的強韌，本地地產股卻跌到四腳朝天，市場對後市看法仍然非常悲觀，主流意見是失業率會上升，市民置業能力更弱，拖累樓價回落。此外，商場及寫字樓租金收入也會開始進入下跌周期。香港經濟轉差是不爭的事實，但影響樓市的因素眾多，經濟差樓市差是很籠統的看法，但供不應求日益嚴重，短期對樓市的影響力遠超經濟好壞。
運房局公布，截至今年3月，未來3至4年間本港一手私人住宅單位供應量為9.5萬夥，增加2000夥，結束連續7季不變的數字。而首季私人住宅施工量為900夥，按季大跌77%，創2017年第三季以來新低；落成量則增加20%至4200夥。
供應無增加 未來兩年樓價難跌
樓市潛在供應量永遠都在9萬夥以上，完全無法反映實際應市數字。2019年落成量就僅13640夥，而受到去年社運、空置稅等影響，發展商施工速度急劇放慢，向屋宇測申請上蓋建築工程的單位數量，連續兩年跌至不足13000夥，這其實就是未來兩年的實際供應。若需求仍維持在每年兩萬夥，可以想像未來數年的樓價會如何，至少不大可能持續下跌。
本地地產股較資產淨值折讓約50%，放在過去20、30年也是一個很高的水平，已充分反映了大量利淡，估值也不容易再跌。相反，一些利好因素卻被忽視。例如港美息差較大吸引資金套息，金管巨將不斷接錢令拆息下跌，對樓市絕對是利好。
此外，李嘉誠一直指樓價高企與建築成本有關，但現時建造業失業率高達6.8%，建築工人薪酬一定會下調，利好項目邊際利潤。更重要的是，隨著本港疫情快將結束，一方面商場人流會逐漸回復正常，而筆者估計發展商也會在限聚令結束後，最快5月便重新推盤。近日也見長實（1113）旗下的愛海頌於電視落廣告。以二手樓市的熾熱，可見積壓近一年的需求非常強勁，樓市很有可能出現小陽春，對地產股氣氛會有不少幫助。本港樓市出現回穩跡象，可於100元附近低吸新地（0016）博反彈。
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