論新一輪移民潮與香港樓市的升跌（曾淵滄）
二○一九年七月五日樓價創新高之後，香港就爆發了「反修例」的動亂，動亂使到樓價迅速下跌。到了二○二○年，除了社會動亂之外，又出現了新冠肺炎疫情，在疫情與動亂雙重打擊之下，二○二○年三月十三日，中原城市領先指數創出一百七十四點零三點的低位，之後才逐
漸回升，回升過程也是緩慢的，用了超過一年時間才收復失地。這期間，認為樓價會再下跌、不認為樓價能收復失地的人也不少。
移民賣樓必然導致樓價大跌？
過去兩年市民認為樓價會大幅下跌的理由似乎還不少，他們認為香港近一年來移民的人數不少，移民賣樓必然導致樓價大跌。統計數字也顯示，香港總人口數量的確減少了，而人口減少，樓價也應該是下跌的。
到底誰在買香港的樓？近一年，香港地產商每一次推出新的樓盤樓花應市，往往在一天之內就賣清光，買樓還得抽籤安排揀選的程序。
為什麼移民潮沒有使到香港樓價下跌？要解釋這個現象，先得了解目前的移民潮背景。首先，這一回的移民潮，與上世紀八十至九十年代初的移民潮是非常不一樣的。這一回的所謂移民潮，嚴格地說不算是真正的移民，這些人多數只是通過持有BNO護照而取得英國政府發給的五年簽證前往英國，在英國住滿了五年之後，才可以真正申請移民。如果獲得批准，再多住一年才可以定居英國。五年之後，誰能知道自己是不是有資格繼續留在英國，或是被當時的英國政府趕回香港？在這樣的條件下前往英國，根本不是移民，有多少人會「破釜沉舟」地賣掉香港自住的物業前往英國？去年《港區國安法》正式執行後，在一些地產代理的櫥窗中還會看到「移民急讓」的宣傳廣告，現在這些「移民急讓」的廣告消失了。
過去一年的確有不少香港人前往英國，香港人的特性就是懂得揀便宜，既然可以取得五年簽證，到了英國既可以工作，也可以讀書，而英國本來就是香港人熱門的留學地點，每年有大量香港人送子女到英國念書，現在索性讓父母也跟著到英國，既可以陪伴子女讀書，也可以工作，何樂不為？五年後就算沒有資格正式移民英國，也沒有什麼損失，他們也認為子女在英國念書，將來取得移民資格的機會也比較大。多年前，英國政府在一九九七年之前，向數萬名香港人發出真正與英國人一模一樣的英國護照，這就是所謂居英權，而取得這類護照的香港人，不乏是曾經留學英國、在英國各大學畢業的人。
對比上世紀移民潮之不同
上世紀八十至九十年代初，有許多香港人真正移民加拿大、澳洲……但大部分人在取得加拿大、澳洲護照之後選擇回來香港，他們只將取得這本護照當成買保險。畢竟，他們最終還是認為在加拿大、澳洲工作前途有限，扣除了重稅之後的收入更有限。這些人不少在移民前賣掉了香港自住的物業，當時他們出發前是真正的取得了移民資格，並不打算回香港，因此才有「破釜沉舟」的決心。可是，當他們最終決定回流香港後，才發現當年在香港賣樓所得到的價錢，已經不可能再買回同樣面積、地點、條件的物業了。他們得付出多一倍、兩倍的價錢重新在香港置業，結果非常不幸，回流後高價買樓自住，卻遇上了一九九七年樓價見頂之災。
這段經歷是那一代移民不會忘記的事，他們的經歷也傳給了新一代打算移民的人，因此新一代移民，不論是真移民，還是只持有五年簽證而離開的人，都不會輕易賣掉自住的物業。他們會把空置的物業放租，所以在過去一年，香港樓價上升，但是租金下降了，也許租金下降的其中一個理由是多了移民放租。
香港人口下降之因
香港總人口數字下降的原因更複雜，可以是因為移民，也可以是因為疫情導致不少香港人滯留境外回不來，或不願意回來，一來一回都得隔離檢驗，浪費許多時日。這個年頭，連外籍家務助理也走一個少一個，菲律賓與印尼都是高危區，很難為香港家庭補充新的家務助理，更有些不富裕的退休老人，乾脆選擇回到中國內地生活，那裏的生活費較低，疫情也受控，這些人既然不算富裕，他們的離開自然也無樓可賣，也許只是讓出自住的公屋，讓長大了的下一代繼續居住。
再回頭來看看中原城市領先指數，從二○一九年的高位至二○二○年的低位，下跌幅度實際上也只有百分之八點六，因此目前所謂的再創新高，升幅也是相當有限。從二○一○年開始至今的「辣招」稅的確有效地壓抑了香港炒樓之風，只住不炒的樓市很難大升大跌。
（作者為財經評論員。）
明報月刊 - 曾淵滄 舊文
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