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2021年10月25日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2021年10月25日

說樓解按 - 王美鳳 2021年10月25日


如何用資產借按揭(下)

上期提及以資產水平申請按揭貸款的方式。接納以資產水平申請按揭的銀行,普遍會以資產淨值作為審批基礎,資產淨值指資產值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要證明其擁有的資產淨值,不少於申請新造按揭物業的樓價全數。若以物業價值申請按揭,銀行一般只可計算物業價值之一半作

為資產值,若仍有按揭餘額,仍需將按揭額扣減出來以計算資產淨額。若然持有物業之業主不只一人,那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算,例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有,便需先將物業價值扣減一半;若以分權契(Tenant In Common)形式持有,則按持有業權之權益比例計算資產值。

以借款人購買一個價值600萬元之單位為例,假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平,現契物業估值最少需達1,200萬元;若有關物業資產仍尚有未清還之按揭,假設按揭餘額是200萬元,有關物業資產估值便最少需達1,600萬元(1,600萬元X50%-200萬元=600萬元),才符合基本審批要求。而有關按揭成數最高達四成,即可獲批之按揭金額最高為240萬元;若有關新購物業已屬第二套房按揭,按揭成數再降至三成,即獲批之按揭金額僅高達180萬元。

這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產,但卻未能提供每月入息證明的客戶,但從以上例子,你會發現,若一心想以持有之磚頭資產再置業上會,困難度是相當高。其實市場上有個別銀行提供另一個簡單簡易的套現方式,若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款),銀行可依據物業估值直借25%,以持有一個1,200萬元現契樓為例,銀行可憑磚頭價值批出高達300萬元按揭套現金額,當中借款人亦無須再提交其他入息證明,但留意借款人年齡不可超過60歲。

作者為中原按揭董事總經理
說樓解按 - 王美鳳 舊文
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