即市新聞
26/03/2013 09:32
《談國論企－黎偉成》內地住宅暢銷促開發施工回升亦受惠融資支持
《談國論企》中國以住宅為主的的商品房(１)銷售面積與額度於２０１３年１－２月皆出
現同比大幅上升，(２)新開工的面積亦由２０１２年１－１２月之由跌轉增，和(３)開發投
資加快增長的新勢頭，加上(４)待售面積及(５)竣工面積的增長幅度亦不斷擴大，相信未來
一段時間的供應仍可以基本應付到市場的剛性實際需求；而商業銀行亦加大個人按揭貸款置業力
度
，亦可生平衡樓市的供求關係。但房地產開發商的土地購置意欲仍低，政府是有需要適度支持開
發商的的正常買地和興建樓宇的投資，始可持續、穩定解決居民長期置業需求，此為長期政策。
＊住宅銷售額度及面積復增顯居住有剛性需求＊
來自中國國家統計局的的最新資料，全國房地產開發投資於２０１３年１－２月份的累計度
６６７０億元的同比增長２２﹒８％，不僅較２０１２年１－１２月份的１６﹒２％大幅提高６
﹒６個百分點，更為難得者乃此為在上年同期的２７﹒８％高增長的基礎底下得到的明顯反彈
，亦為三連升之佳象，基本確認房地產市道恢復活躍甚至轉旺的良性發展形態，且可見之於：最
是重要者，當然為(一)商品房的銷售情況有顯著的改善：(ｉ)商品房的銷售額７，３６１億
元的同比增長７７﹒６％，較２０１２年１－１２月的平均增幅１０％多增６７﹒６個百分點之
普，而上年同期更陷減少２０﹒９％之困局，為出人意表的明顯好轉，很主要受惠於住宅銷售增
長８７﹒２％，和辦公樓銷售則升９１﹒６％。(ｉｉ)商品房銷售面積１﹒０４７１萬平方米
，同比增加４９﹒５％，亦較２０１１年１－１２月份所達的平均增長１﹒８％要高４７﹒７個
百分點，其中住宅和辦公樓的銷售面積增長分別達５５﹒２％與４３﹒３％。
商品房的銷售情況實際自２０１２年１－８月份所涉額度的同比增長２﹒２％，結束１－７
月份即使僅回落０﹒５％的跌勢，由是使房地產開發商(二)加大已有土地儲備的開發力度：(
ａ)房屋新開工面積２﹒３萬平方米的同比增長１４﹒７％，而２０１２年全年則同比減少７﹒
３％，乃受到住宅新開工面積達１７﹒５％至１﹒７４３１萬平方米的支持；使(ｂ)整體房屋
施工面積累計４５﹒５４２２億平方米，亦增１５﹒３％，增速較２０１２年的全年漲幅提高２
﹒１個百分點，其中住宅增加１２﹒８％至３３﹒５７４６萬平方米。
相信商品房住宅的中期供應不斷增加，而(三)短期供應亦有望改善，理由為(１)住宅竣
工面積於２０１３年２月底為止時達１﹒０３６億平方米，和(２)待售面積增加４１８１萬方
方米，此數之於總數５４４４萬平方米，及佔總待售面績總數總達７６﹒８％的佔比，始使整體
待售積達４﹒１９萬平方米，二數於２月底時為５﹒２２６萬平方米，相當於１－２月的銷售面
積的已售額度約１倍之普，故只要商品住宅房的產銷理想，又誰可以與之同爭？
尤其是(四)商業銀行對房地產的支持有所提升，並可見之於(ａ)國內貸款於２０１３年
１－２月累計達３９３８億元的同比增長２６﹒４％，高於２０１２年１－１２月份的
１３﹒２％和１－１１月份１６﹒１％分別達１２﹒８個百分點及１０﹒３個百分點；(ｂ)個
人按揭貸款於２０１３年１－２月份累計達２，０５７億元的同比更是大幅增長５８﹒８％，使
其他資金的投資累計額度７５７０億元的同比增長達致５３﹒５％之普。
＊二手樓價牽新建住宅展升浪受中央關注＊
房地產市道有逐步、全面溫和升溫的傾向，可見國家統計局的７０個大中城市住宅銷售價格
的資料，作出評析：(甲)商品住宅樓價有互為牽動上升，(ｉ)二手住宅價格的同比上漲的城
市中，漲幅由２０１３年１月份的未超過６％提升至２月份的６﹒７％，即在一個月之內增加０
﹒７個百分點，而２０１３年１月份的漲幅亦高於２０１２年１２月份的５﹒５％約０﹒５個百
分點，反映出二手住宅的價格有不斷加速上升的傾向，而這亦拉動之效(ｉｉ)新建商品住宅(
不含保障性住房)的同比增長，於２０１３年２月份的同比增長８﹒２％，較對上一個月的１月
份的４﹒７％和２０１２年１２月之２﹒４％漲幅，意味新建商品住宅漲速頗有後來居上的新向
。
商品住宅大漲價，亦可見之於(乙)７０個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格與上月相
比者，分別有有６６個和６２個，漲幅分達高達３﹒１％和２﹒２％，亦加快提升。
由是國務院總理溫家寶於２０１３年２月２０日主持的常務會議，在《研究部署繼續造好房
地產市場調控工作》仍然保持「促進房地產市場平穩健康發展」的基調不變，所確定的五大項政
策措施，亦相當溫和合理，即使最是首要的一點，也只是提出(Ｉ)要「完善穩定房價工作責任
制」，重點是在於制定政策時要確保市場「穩定」，和要貫撤穩定樓價的政策時要有「責任制」
，於是建立健全穩定房工作的考核問責制度。
要做到穩定樓價的目標，國務院十分明確地表明(ＩＩ)要「堅決抑制投機投資性購房」，
屬早已為之的政策，而相關措施亦細列有數(Ａ)嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購的直
轄市、計劃單列市和省會城市要在(ａ)限購區域、(ｂ)限購住房類型、(ｃ)購房資格審查
等方面，按統一要求完善限購措施，此法乃已實施之法，國務院只是要相關地方政府要完善措施
，所按者為統一要求；和(Ｃ)嚴施差別化住房信貸政策，皆為原有的政策性措施，(Ｄ)擴大
個人住房房產稅改革點範圍，亦只為原有措施擴而為之，乃延續性的做法。
問題是房地產價格於２０１３年伊始全方位地提速提升，始終是不宜掉以難心之事，相信國
務院該會密切留意到此一新向，和在長期政策基調不變底下，作出短期的調節。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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