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2013年3月14日 星期四

施永青 am730C觀點 2013年3月14日

施永青 am730C觀點 2013年3月14日

C觀點 - 施永青
二手住宅樓價能拒跌嗎?
(2013年03月14日)



【am730專欄】昨文已指出:由於一手市場的主要參與者——長江實業,已率先採取求量棄價的策略,其他發展商將別無選擇,只好一起參與這場以各式優惠去爭取買家的遊戲;相信一手市場的競爭,很快會進一步激化,一手樓價的下調會很快為市場明顯感覺到。

至於二手市場上的住宅樓價,相信反映得會相對緩慢。因為,一般小業主的樓大都用來自住,價錢不理想,可先行自住,然後再等待更好的出售時機。他們不像發展商那樣,有需要貨如輪轉的壓力。現時香港的小業主,有六成已供滿按揭,不怕加息,亦不怕銀行逼倉,加上持現金會有貶值之虞,賣樓套現一點也沒有吸引力。

再者,現時多了這麼多花樣的印花費,小業主都慶幸自己在這些措施推出之前已買了樓,怎會輕易選擇減持?他擔心:一旦賣出後,以後再買入,就得面對新增印花費的負擔。因此,如非迫不得已,他們都不傾向在這種環境下賣樓。

然而,這是否代表二手住宅的樓價就不會下跌呢?我並不這樣看。我認為二手樓價只會跌得慢一些,而不可能不跌。所謂慢,是既指起步慢,亦指跌速慢。

小業主通常不會如發展商那樣,這麼快就看清現實,願意立即減價。他們要放盤一段時間都沒法賣出時才肯減價。這段時間快也要三數個星期,慢可以長達一年半載。我估計,二手樓價的跌幅要到年中,才會比較明顯。

然而,在眾多小業主之中,總有一些會因這樣或那樣的事由需要短期內套現的。由於市場上的準買家,面對各種印花費的制約,入市的意欲已經大減。以內地客為例,不但需要交15%的買家印花費,還得按樓價繳交雙倍印花費,兩者加起來,最高可達樓價的23.5%,相當於頭八年的租金收入。這樣的交易費用,將足以令大部分的內地買家卻步。在買家不足的情況下,急於套現的小業主,就只能減價就客。否則就很難與願意減價的發展商競爭。

有些人認為,全球仍在搞量化寬鬆,只要有資金不斷流入香港,香港的樓價就不會跌。然而,流入香港的資金不一定會流入地產市場,資金可以流向股市。資金會選擇向增值機會比較高的市場。政府的各項徵印花費的措施,會令想流入地產市場的資金不得不有所顧忌。

資金要流入地產市場,總得有個渠道,要麼透過個人,要麼透過企業。但無論是透過那種形式,只要不是用作自住的,即使為本地人,也得繳交雙倍印花費,最高可達樓價的8.5%,對資金有一定的阻嚇作用。因此,即使市場有閒資,但由於要流入地產市場的渠道都已被政府阻塞,市場資金雖多,也沒法對二手起支持作用,二手樓價一樣非跌不可。

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