本地地產股無懼「摩笛」
回到97年時，某外資證券商曾準確地指出香港當時的樓價超?了合理水平，並看淡地產市道及地產股，結果，本地樓市及股市在亞洲金融風險的吹襲下，跌至四腳朝天，而當時更有部份地產發展股差點便被「叮」出局，因此，過去十多年間每當該證券商指出樓市有見頂的風險，看好股市的投資者也會迴避三分，避免因「兵荒馬亂」時而無辜受到牽連。
近日，該外資證券商再度出手，當然市場也因為擔心出現「兵荒馬亂」而傷及無辜的情況發生，在「摩笛」一出下，本地地產股於週一便全線偏軟。而令次對本地地產股吹出淡風的主要原因有三個，包括供樓佔本地家庭入息中位數已貼近1997年水平；另外，特區政府已作出長遠的增加房屋供應的計劃；加上地產發展商因樓價預期下調而加快推樓。如果在完全自由的經濟下，這三個的看淡理由的確從表面上已足以推低樓價，主要是三個原因中，第一個原因會減少市場的需求，而第二及第三個原因則會增加市場供應，因此，在供應增加同時需求下跌的情況下，對於樓價當然有下跌的壓力，這是念經濟學必然會學的定價原則。不過，如果應用在實際的環境下，市場是否完全自由化，並且由供求直接去決定價格，則作別論。
尤其是本港的房屋市場自2005年後，一直都是由地產商主導，而買家對於樓價的影響力近乎零。因此，社會上才會在近年見到實用呎數不足三百呎的「超級豪宅」，又或者買家買樓時，樓價已包含牆外的裝飾柱，又甚至地產商逐幾個的樓盤推出，而每推一次按市場調升呎價。這種種境像均反映出本地樓市買家的悲哀。另外，在過去幾年地產商以超高價出售低成本的項目，可以說是賺到盡，令到他們的財務狀況超乎想像地健康，資金充裕的情況是過去十年間在其他行業是無可比擬的。我們按五大地產發展商的年報，找出各發展商的總負債及資金運用，並把其比率的催趨勢以圖表一中表達出來。從圖表一中所見，除了新世界發展(0017)的總負債對比資本運用比率仍然繼續上升外，其他4家地產發展商已明顯下跌，所以，即使發展商不加快推售單位，也不會出現財政的困局，所以，發展商根本無意欲加快資金回籠的速度。
另外，雖然政府的確有意願去增加本地的長遠土地及房屋供應，但由政府推出的公營房至仍然不會是本地房屋的主要供應，而私人地產發展商仍然是樓宇的主要供應者，由於政府無特定的條件去監管地產發展商推售項目的時間表，因此，單單憑政府出過幾招，便期望買家可以重拾主導地位，似乎有點兒奢望。再者，97年時的樓市與現時的樓市有很多不用的分別，例如當年每個家庭擁有物業的數目，比現時為高，但現時，即使之前樓市升至不合理的高位，也未有出現一般的家庭同時供多個單住的情況，因此，無論是從市場的需求及供應方面，又或者樓價格下跌風險增加迫使炒家離場，也不會觸發到像97年時的樓價下跌情況。
雖然，日前本地地產股的股價曾一度因「摩笛」而出現下跌，但當市場的信心稍為回穩，以及再細心分析所列出的看淡原因，可以說是非常牽強，因此，相信今次「摩笛」難發揮其「神奇」的看淡功能，反而部份被推得太低的地產股會有反彈的空間，不過，在新賣樓規例剛推行下，投資者仍然會較為審慎，令到暫時反彈的空間仍會有限。
圖表一：五大地產商的總負債對比資本運用比率
資料來源：AASTOCKS及京華山一
京華山一研究部主管
筆者並沒有持有以上所提及過的股份
~TITLE_S~股市新談 - 彭偉新 2013年4月30日 舊文
