壓力測試 重點樓市 2014-04-30
每逢有央行進行銀行壓力測試，通常會假設GDP惡化、失業率惡化、通脹惡化等指定動作。然而，英倫銀行最新一年的銀行壓力測試要求，有兩大焦點：首先假設樓價大跌35％(英國傳媒消息)，與及央行突然加息至5％(目前基準利率僅0.5％，意味加息十倍！)
消息指，今次壓力測試的對象，包括七大英資銀行：RBS(蘇格蘭皇家銀行) 、萊斯(Lloyds)、巴克萊、滙控、渣打、合作銀行(Co-operative Bank)、桑坦德(英國)及一家物業發展公司Nationwide Building Society。
其實，滙控、RBS、萊斯、巴克萊四大銀行，除了準備應付英倫銀行的壓力測試之外，另外還將要接受歐盟的銀行壓力測試，壓力的確夠大！ 不過，記得美國聯儲局的銀行壓力測試，設定的環境可謂近乎經濟絕境，結果大部分大型美資銀行亦成功過關，證明相關大行有足夠資本抵禦衝擊。
今次英倫銀行的壓力測試內容，重點放在樓價與利率。但相信當局不會承認英國樓市已經過熱。英國樓市持續升溫，有幾大理由：首先，英國經濟復蘇勢頭好，最新公布的第一季GDP，按季增長0.8％，按年增長3.1%，毫不遜色於美國及歐洲，自然吸引更多本土與外來的資金投入樓市。其次，英國政府的鼓勵置業-「幫你買樓」計劃(Help to Buy Scheme)，的確吸引到大批首次置業的國民入市。至於另一個重要的原因，是外圍避險資金持續流入之故。
東歐局勢緊張，加上俄羅斯富豪擔心制裁令資產被凍結，既不願持歐元，亦不能持美元，惟有選擇英鎊這中間貨幣，於是順理成章購買英國物業，造成英國樓價有升無跌的現象。
英國樓市數據顯示，2月份英國全國房價按年升9.1％(逾三年半最大升幅)；倫敦房價按年更暴升18％，平均房價45.8萬鎊(約77萬美元，接近美國樓房價格的兩倍) ，顯示房價升溫有全國蔓延跡象。
表面看，2008年金融危機前後，英國樓價自高位見頂回落至近年低位，幅度亦只不過20％左右，英倫銀行假設的情況，似乎太悲觀。然而，目前英國國民的按揭負擔，相當於年入息的四倍，是2005年以來最重的負擔。況且，有專家指出，金融危機期間，英國樓市未算最熱；反觀同期的愛爾蘭樓價自高位跌至低位，幅度便超過50％！因此，英倫銀行的假設並非全然無的放矢。
再者，利率與樓市息息相關，假如樓市過熱，英國好大機會加息，到時樓價下滑毫不出奇，所以英倫銀行的銀行壓力測試是必須的，好讓各大金融機構做足預防措施。
從英國的例子可以見到，就算市場怎樣叫囂樓市過熱、樓市泡沫，政府始終不為所動，無意主動冷卻樓市，甚至無意剎停「幫你買樓」計劃。 英國政府只會確保信貸市場不會因為日後樓市大跌而受到拖累。或者英國的例子，可以給予香港借鏡。
王冠一
國際視野 - 王冠一 舊文
