智取大市：內房點樣先夠平？ - 晉佳
內地樓市泡沫幾時爆破？由當初成班陰謀論者喺金融海嘯前開始，講咗幾年講到口臭，直到近年連理性分析嘅瑞信陶冬，都唱到有咁淡得咁淡，最近連《華爾街日報》都大字標題都「bubble bubble」，漏氣漏氣咁話。乜嘢杭州、上海豪宅六折、七折推盤，爆喇啩，又好似未爆得曬喎。樓市個煲未算好爆，唔好意思，股價先爆。你睇綠城(3900)股價由去年8月到而家跌足五成，跌咁多，原來係佢鄉下杭州最重災。事實上，其他唔少內房都喺52周低位附近掙紮，係昨日港股忽然狂挾淡倉，內房先由跌轉升。
前兩年內房股股價相對每股NAV(每股資產淨值)折讓達五、六成，到現時綠城折讓成72%(以大行德銀研究報告數字作準)，真係低處未算低。如果你以為折讓六成係抵，買入之後跌到折讓72%，唔好意思，你賬面已經輸咗三成。便宜莫貪，幾時都係真理。成日話用NAV去計地產類股份估值，最簡單講，所謂NAV係指持有地皮、住宅存貨之類嘅資產，唔用資產負債表上面嘅成本價book value去計，而用曬市值去計，然後得出一個較真實市值。如果股價相對呢個市值出現折讓，簡單講就代表市場睇樓價下跌，所以估值先至要保守番啲。
目前德銀估綠城每股NAV 29.4元，當中預咗樓價今年會跌3%至5%。事實上，真實情況點會跌咁少，晉佳以呢個project再計，假設當成間公司凍結唔鬱，同時手上發展物業價格累積跌夠四成，每股NAV變咗15.47元，現價相對呢個數折讓都有近五成喎，都好似好抵咁。之不過，假設你覺得內地樓市死硬，咁冇規範嘅市場之下，發展商終有一日人踩人推新盤，樓價跌夠六成、甚至七成都唔奇。睇嚟即使內地樓市一、兩年內由高位跌五成，股票投資者都唔會感到意外，之所以內房股可以咁殘。
信心危機已浮現
去到呢個moment，內房股面對嘅係信心危機，最慘係大家覺得樓市應爆未爆，估值已經無從計算，甚至破產價亦唔知點計好，因為最終真係有可能會破產。呢種股票嘅玩法，就係去到最悲觀恐慌嘅一刻，小注博大贏，all or nothing同佢死過，當自己葉問上身「一個打十個」。不過，你睇綠城股價月初急彈，而家月尾又去番低位，弱到咁，6元甚至5元，似乎都唔係講笑。內地一線樓市同二、三、四線樓市分別差天共地，一線樓市有比較活躍嘅二手市場，所以一線樓價跌五成，殺傷力會比二、三、四線樓市跌五成大得多。當內地樓市真係急跌嘅時候，你反而應該要擔心二手樓市極流通嘅香港樓市了。
晉佳
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