置業信箱──建築呎價和實用呎價的換算
問：我知政府而家規定新盤要用實用呎價黎報價，但係二手盤就兩個價都報，搞到我亂曬龍。我想知道：建築面積同實用面積係點換算的？比如我睇開一個盤，係咪可以就咁除個實用率咁計算？有沒有更快速的方法？
答：《一手住宅物業銷售條例》規定發展商在銷售新盤時，只可以用實用面積來計算平均呎價，不過對於二手市場，法例並沒有覆蓋，所以往往會出現兩個報價。
無論建築呎價或者實用呎價，都是計算的結果，就是用物業的總價，除以建築面積和實用面積，而由於實用面積明顯低於建築面積，所以實用呎價必然是比建築呎價貴，所以看見兩個價錢，較高的一定是實用呎價。
另外，將兩個呎價相除，就會得出實用率，就以太古城為例：
使用美聯的資料，會得出太古城的實用率是86.7%(11,095 / 12,793)，而中原則是87.3%(11,099 / 12,709)，出現不同的呎價和實用率的原因，是兩者的計算方法不同。美聯是使用平均樓價來計算，而中原則是使用調整呎價。
另外，同一個屋苑，不同期數也可能有不同的實用率，最典型的例子是沙田第一城。以下是兩個相同建築呎價，不同實用呎價的成交：
由於沙田第一城第2期沒有窗台，實用率是82.8%，第4期有窗台，實用率是71.9%，所以就帶出了一個問題，就是同一個屋苑，也沒有一個統一的實用率，只能按照一個大約的數字來估算。
那麼，是不是沒有速算的方法呢？以筆者的經驗，單位的實用率與建築設計的關係，多於不同的屋苑。沒有窗台的單位，實用率接近85%，比如早期的太古城或者第一城；有窗台的單位，就會降到75%以下；至於近年流行的環保露台和工作平台單位開則，由於這兩種設施都是計算入實用面積之內，反而因為減少了大廳的窗台面積，變相令到實用率提高到78%左右。
要留意美孚新邨是例外，由於樓契只有實用面積，沒有建築面積，理論上實用率是100%，不過大家會見到兩大物業代理集團，都會報出建築呎價和實用呎價，因為他們都是以75%來計算實用率，所以如果大家想買美孚新邨的話，要問清楚報價究竟是那一個呎價，如果是建築呎價，將之除以75%應該就是實用呎價了！
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