為何差估指數那麼高？
差餉物業估價署最新公布六月份的統計，全港住宅物業指數報249.8點，創出有紀錄以來的新高。又有言論認為短期樓市急升，建議政府關注，甚至有資深財經評論員認為，政府近年根本未能有效壓抑樓價，市場亦已慢慢習慣辣招。
上星期寫《中原指數「跑輸」大市？》，其實還需要交待差餉物業估價署指數高企的原因。
中原指數，是使用期間的成交紀錄，去計算出調整呎價(建築呎價計)，再乘以屋苑的總建築面積，得出屋苑的總市值，中原指數所反映的，是某一段時期所有成份屋苑的總市值變化。所以，無論中原指數使用建築呎價，或者實用呎價計自，都沒有影響到屋苑的總市值。
至於差估指數則只是計算當時期內成交的平均數字，下文是網站內的技術附注：「住??宇買賣的統計?字?自土地註冊處，是根據在有關時期內送交土地註冊處作登記的住??宇買賣合約而編製。」
看到這裡就知道分別，中原指數所計算的，是所有成份屋苑的市值，而差餉物業估價署計算的，是其間有成交住宅的平均售價。
由於近年特別印花稅的影嚮，成交宗數大減，結果出現很多屋苑並非每個月都有成交，即使中原指數成份屋苑也不例外，比如嘉富麗苑，2013年只有一宗成交，2014年只有五月份有成交，那麼中原怎樣處理呢？
就像股票市場那樣，無成交就以對上成交價計算。這樣處理，雖然令到指數並沒有追貼大市的變動，但從估值的角度，是合理的。
而差估指數所計算的，全部都是當月有成交的物業，當然就有更高的數值，問題是嚴格來說，並沒有反映到沒有成交物業的價值。
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