青心直說：內房如何減債
■中期票據融資渠道，並不會惠及中小型內房開發商。資料圖片
Dealogic數據反映，今年以來，內房在境外發債集資達180億美元，已接近去年全年195億美元之規模，連同銀團貸款集資額更達276億美元。不要忘記，今年還有四個月衝刺，7月更為離岸債發行高?期，反映開發商對限購令鬆綁及以價換量的成效未見樂觀。基於全球資金量寬，急於強化財務狀況，外圍對有回報資產需求大，風險胃納上升，猶如時來風送，盡享天時地利。惟原本屬於高負債的企業，再進一步向外舉債，一定較在內地舉債風險大，當局明顯是希望內房將外債轉內債，減低對外潛在風險。
中小內房債在內地發中短期票據，雖可避過商業銀行因風險考慮收緊貸款，更可繞過傳統公司債發行的限制，但息率卻不一定會便宜。觀乎內地一線企業在境內發債，以三年期為主的中期票據，成本需5至6厘，雖較信託融資利率平一截，惟中期票據作為新型融資工具，貸款人過度集中的風險明顯上升，尤其明知中期票據投資者離不開銀行，相關操作顯然未必足夠紓緩。
其次，同業市場資產配置被規範，監管要求亦令資本扣減率提升，關鍵問題是，銀行作為主要買家，它們會敢冒這個風險嗎？或者，當局可以考慮讓內房債零售化，在網上平台當理財產品般賣吧！如此，中期票據就會成為願者上釣的遊戲。投資者必須注意一點，是連向來被視為最後知後覺的評級機構，都已對內房毛利率下降至不足以再支持融資成本產生戒心並發出預警，實牙實齒預期未來一年至年半內，將有一至兩間低評級的中小型房企出現債務違約。可以肯定，中期票據融資渠道，並不會惠及中小型開發商，未來只有出現汰弱留強、強者越強局面。投資者眼見連龍頭萬科董事長王石都竟然走出來唱衰自己會是下一個倒下，執平貨之心昭然若揭，卻更不得不為小型開發商擔心。
股本融資更直接
真正能夠令內房負債減低，除賣樓賣得好之外，在集資方面，自然是透過股本融資。內房對上一次的股本融資潮，平均賬面值是1.64倍左右，現在只是0.6至0.7倍。從這個角度看，內房越升，股本融資機會就越大，但抽水、減債，清一清問題，未嘗不是壞事，亦肯定比以債抵債更加徹底。
胡孟青
獨立股評人
胡孟青
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