C觀點 - 施永青
內房進入白銀時代 地方政府勢受牽連
2015年04月08日
近期內地政府相繼推出多項挽救房地產市場的措施，包括減息、減稅、放寬按揭等，短期裏的確能增加市場的活躍度，令市場的氣氛大有改善。然而，內地房地產業的頭面人物，對後市的預期依然不敢樂觀。
萬科總裁鬱亮就認為，有關措施雖然可以令房策更為市場化，有助樓市健康發展，但無法扭轉市場的趨勢，只能加速或減慢走勢，「不指望行業靠政策救回來。」鬱亮認為，內地房地產市場的「黃金時代」已經去不復返，今後只能是「白銀時代」。
他表達的訊息很清楚，內房的走向是轉差，政府的政策改變不了這個方向，只能改變轉差的速度。萬科是內地最大的開發商，不但在一綫城市有項目，在二三綫城市也有項目，對市場的脈搏應該掌握得十分準確。
據我與一些其他的內地開發商接觸，他們對後市亦傾向悲觀。他們中有部分，表面上去年的業績比前年好，但這只是因為之前加大投資的結果；實質上，開發商的毛利率已在下降，投資的成效亦遠遜預期。因此，他們去年的銷售量雖有增加，但庫存量也在增加。很多二三綫城市的樓盤，只是首次開盤的頭一個星期還有一點成交，之後就再也推不動了。
他們預期，這些投放在二三綫城市的資金已被套死，今後也不易收回，因為供過於求的情況實在太嚴重了，大家除了減價搶客之外，已想不出其他伎倆。
所以，中央到最近才開始限制庫存量大的城市賣地已經太遲，因為即使地方政府繼續賣地，也沒有多少開發商會承接。有很多大開發商已公開表示，不會再在二三綫城市買地，他們手上的土地儲備還多著呢。他們其實尚未把更壞的情況說出來。真正的情況是他們不但不會買地，甚至連手上已經買下來的土地，今後也想暫停發展。原因是他們擔心，發展好之後，他們可能連建築費也收不回，所以只好輸少當贏，放棄地價算了。
如果開發商在二三綫城市不買地，且降低現有的發展速度，地方政府將會出現很多難題。首先是財政收入少了一個重要來源，其次是經濟增長也不能靠房地產發展去帶動。隨即而來的將會是︰地方政府的原有基建規劃無法進行，社會上的經濟活動亦會因而減慢，有部分中小企會出現營運上的困難，三角債會糾纏不清，企業得收縮規模，失業率會因而上升，最後不得不向中央政府求助。
萬科說內房進入「白銀時代」，其實已是盡量向好處想才能想得出來的結論；如果要作最壞打算，那就要有進入「爛銅時代」的準備。對地方政府而言，要錢有錢，要GDP增長就有GDP增長的年代已結束。以前，地方政府還以為自己懂得運籌帷幄，今後就得重嘗束手無策的滋味。
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